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社區商業開發模式分析報告（2頁）.docx

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上傳人：大寶編號：136377 2021-05-26 2頁 9.92KB

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1、社區商業開發規模分析一個城市的商業地產規模可以根據這個城市所提供的經濟數據計算出來，這為開發商業地產提供了理性的支持點。具有一定科學性的數學模型，使社區商業的開發規模能建立在更加客觀的數據基礎之上。（1）飽和指數的運用選址定點商圈的競爭程度是可以量化的，飽和指數就是表明一個商圈所能支持的商業不可能超過一個固定數量。飽和指數可由公式求得。 IRS=CRE/RF IRS:商業圈的零售飽和指數；C:商業圈內的潛在顧客數目；RE:商圈內消費者人均零售支出；RF:商圈內商店的營業面積。 IRS 越大，表明該商圈內的飽和度越低；IRS 越小，表明該商圈內的飽和度越高。無論在什么樣的城市，不2、應選擇零售飽和指數較小、商圈飽和度較高的商圈開店。反之，在一既定的飽和指數下，知道該商圈內其他競爭項目的商業面積，也可以推算出理論上的新開發商業項目的規模面積。例如:假設在選定的商圈內（3 平方公里）有 9 萬人，每人每周的購物支出為 30 元人民幣，商圈內現共有 10 家商場，共有營業面積 50000 平方米。經研究預測該商圈的飽和指數為 32，可以通過以下方法來計算新開發項目的商業面積： RF=CRE /IRS=9000030 / 32=84375 平方米則新開發項目商業面積最大可為:84375-50000 = 34375 平方米。（2）適宜及超前規模的測算除了運用飽和指數3、進行商業項目的規模計算，還可以利用其他公式從另一個角度來進行測算，將所得數據進行比較研究，有利于得出更加科學的計算結果。以下公式從城市 GDP 增長率以及城市商業地產的年營業額角度出發來測算商業項目的適宜面積及超前開發面積。 A=xy(100%+i)n/ht ; B=xy/h A：某社區商業適宜開發面積；B：社區商業年營業額；x：項目投資總額；y：項目預計年回報率；i：該城市未來的 GDP 增長率；n：項目可承受超前開發的年數；h：租戶平均可承受租金占營業額的比率；t：項目單位建設成本。在項目規劃中也有一定的超前因素存在，即項目總的開發面積是一個適度超前的規模，而不必過于保守，因為當下中國正是一個高速增長的前進型社會。即在項目的開發當中保持適度的超前規模、保持適度的空置率是允許的。關于超前開發與審慎開發關系，可以用以下公式來計算。 M=K（i+100%）n M：適度超前的商

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