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1、社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)該如何定位？ 一、一、 前言前言 目前商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展可謂“如火如荼”，商業(yè)從業(yè)態(tài)上劃分可以分為： Shoppingmall（融吃喝玩樂(lè)購(gòu)物于一體的巨型一站式消費(fèi)中心）、百貨購(gòu)物中心、特色商 業(yè)街（區(qū)）、大型商超、專業(yè)賣場(chǎng)、便利店、各種專業(yè)店、餐飲店、休閑娛樂(lè)設(shè)施等。 商業(yè)項(xiàng)目從大的方面來(lái)講，可以分為幾種類型，第一類可以算“商務(wù)型商業(yè)”，比如 目前核心商圈的商業(yè)基本上屬于這個(gè)范疇，這類商業(yè)基本上位于繁華的商業(yè)鬧市區(qū)，有比 較好的交通區(qū)位，車流人流量都比較大，有比較長(zhǎng)的商業(yè)歷史，比如北京的西單、王府 井、前門等，也包括依附于高檔寫(xiě)字樓集群發(fā)展起來(lái)的商業(yè)區(qū)，比如建外、朝外、燕莎等2、 區(qū)域的商業(yè)也可以納入商務(wù)型商業(yè)的范疇；第二類屬于專業(yè)型商業(yè)，最典型的是各類專業(yè) 批發(fā)和交易市場(chǎng)，這類市場(chǎng)一般都經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的發(fā)展逐步發(fā)展起來(lái)的，從最初個(gè)體的分散 式經(jīng)營(yíng)，發(fā)展到軟件硬件都比較好的升級(jí)后的室內(nèi)店鋪型專業(yè)市場(chǎng)；第三類可以概括為社 區(qū)型商業(yè)。 不同類型的商業(yè)項(xiàng)目在業(yè)態(tài)定位及組合，經(jīng)營(yíng)商戶、消費(fèi)群體存在比較大的差異，本 文將針對(duì)“社區(qū)商業(yè)定位”的相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行探討。 所有商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功與否最終都要落實(shí)到消費(fèi)群體的結(jié)構(gòu)、消費(fèi)需求及能力等基本問(wèn) 題，本文的核心內(nèi)容也將從社區(qū)商業(yè)的需求，業(yè)態(tài)等問(wèn)題進(jìn)行討論，本文的一手?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)源 于營(yíng)銷顧問(wèn)公司于 2005 年 9 月 9 日到 12 日在房地產(chǎn)交易3、中心秋季房展會(huì)上進(jìn)行的消費(fèi)者 購(gòu)房需求專項(xiàng)調(diào)查當(dāng)中的商業(yè)需求及配套相關(guān)內(nèi)容，本次調(diào)查采用攔截調(diào)查的方式進(jìn)行， 共發(fā)放問(wèn)卷 1100份，成功回收合格問(wèn)卷 1056 份。 二、二、 社區(qū)商業(yè)配套總體需求社區(qū)商業(yè)配套總體需求 社區(qū)商業(yè)的核心消費(fèi)群體應(yīng)該是相關(guān)項(xiàng)目的入住業(yè)主，部分業(yè)態(tài)會(huì)輻射周邊的社區(qū)外 消費(fèi)群體，即非業(yè)主。 按照潛在業(yè)主對(duì)不同配套設(shè)施的需求強(qiáng)度差異，我們把不同的商業(yè)配套設(shè)施分為 3 個(gè) 層次，即：“強(qiáng)度需求商業(yè)設(shè)施”，需求的比重超過(guò) 50%；此類商業(yè)設(shè)施主要包括“綜合 超市”、“菜市場(chǎng)”、“購(gòu)物中心”、“銀行”；“中度需求商業(yè)設(shè)施”，既需求比重在 10-50%之間，主要有“藥房”、“診所”、“餐館”、“郵局”、“健身中心”、“幼兒 園”、“運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館”、“24 小時(shí)便店”、“書(shū)店”、“洗衣店”、“游泳池”、“娛樂(lè)中 心”、“美容美發(fā)店”、“老年活動(dòng)中心”等；我們把需求比重在 10%以