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1、 東門片區(qū)商業(yè)市場分析東門片區(qū)商業(yè)市場分析 1、商業(yè)現(xiàn)狀概述、商業(yè)現(xiàn)狀概述 （1 1）功能分布）功能分布 零售商業(yè)：茂業(yè)百貨、旺角購物中心、九龍城、越港商業(yè)中心等；街鋪、騎樓、精品店、專賣店遍布該區(qū)。 娛樂休閑業(yè)：人民公園文化宮、兒童公園、深圳戲院坐落其中；歌舞廳、夜總會、酒吧、舞廳星羅棋布。 酒店業(yè)：星級酒店 7 家，賓館 18 家，如深圳迎賓館、大江南酒店等。 各式各樣的快餐店、大排檔和大型酒樓比比皆是。 （2 2）東門商圈存在的問題）東門商圈存在的問題 東門商圈目前經(jīng)營服裝鞋包和小件商品的店鋪約占九成，大型綜合性百貨亦存在經(jīng)營范圍雷同、商品種類相似 的問題。商場定位不清晰，整體檔次較低，2、商家各自為戰(zhàn)，難以形成規(guī)模，阻礙了東門商業(yè)向高端發(fā)展。 大型百貨的競爭在逐漸加劇，茂業(yè)百貨、天虹商場、太陽廣場等大型百貨商場至今仍局限在價格戰(zhàn)的低端競爭 狀態(tài)。東門商業(yè)業(yè)態(tài)比較簡單，重復性強，制約了商鋪租售價格的攀升。由于經(jīng)營產(chǎn)品無特色，商場定位模 糊，缺乏嚴格的功能劃分，導致無法成功地將人流引導上樓，二樓以上商鋪空臵嚴重，提升物業(yè)鋪位價格的困 難很大。且東門一帶缺少主導產(chǎn)業(yè)與商品，更沒有任何高科技產(chǎn)業(yè)，是一個商業(yè)、居住混合區(qū)，不論是資金流 量還是總體消費水平都比較低。這些嚴重阻礙了東門鋪位的價格提升。 （3 3）地鐵地鐵和人民南改造工程對和人民南改造工程對東門商業(yè)東門商業(yè)的影響的影響 地鐵的3、開通對東門商業(yè)的影響 深圳市政府重點工程地鐵出入口“老街站”接壤東門西入口；而東門西廣場則緊挨著地鐵出入口興建。俗 話說：“地鐵似龍脈，財源如水來”，巨大人流已經(jīng)帶來無限商機。八達商城、南塘商業(yè)城等在地鐵開通前很 難招商，地鐵出現(xiàn)后，不僅臨站口的商鋪租售價格提高，整個東門地區(qū)都受到地鐵的利好。東門片區(qū)商鋪總體 價格上升了 5%10%。 人民南改造工程對東門商業(yè)的影響 羅湖區(qū)政府投資建設的深圳第一條人行“空中走廊”的人民南二層連廊，是連接佳寧娜廣場、友誼城、鉆石廣 場、金光華廣場、國貿(mào)大廈、天安國際大廈、深房百貨、百貨廣場、南塘商業(yè)城、中威商業(yè)城的二層通道，全 長 1660 米，連廊寬度為 6 米。受人民南改造工程的影響，南塘商業(yè)城和中威商業(yè)城的租售價格都有較大幅度 的提高。 2、 片區(qū)內(nèi)商業(yè)情況調(diào)查片區(qū)內(nèi)商業(yè)情況調(diào)查 序序 號號 商業(yè)名稱商業(yè)名稱 售價售價 （萬元（萬元/ /平方平方 米）