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1、 投資發(fā)展部投資發(fā)展部 2008年年5月月29日日 深圳錦星花園深圳錦星花園 別墅改造項(xiàng)目考察報(bào)告別墅改造項(xiàng)目考察報(bào)告 1 一、項(xiàng)目總體概況一、項(xiàng)目總體概況 二、項(xiàng)目市場(chǎng)情況二、項(xiàng)目市場(chǎng)情況 三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算三、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 四、項(xiàng)目分析及投資建議四、項(xiàng)目分析及投資建議 2 項(xiàng)目緊靠羅湖項(xiàng)目緊靠羅湖 區(qū)文錦渡口岸，區(qū)文錦渡口岸， 位于沿河路高架位于沿河路高架 北側(cè)，西面為文北側(cè)，西面為文 錦南路；錦南路； 離東門(mén)南路離東門(mén)南路1 1公公 里，離深南東路里，離深南東路 400400米，離羅湖商米，離羅湖商 務(wù)中心務(wù)中心400400米，所米，所 在區(qū)域位置較好；在區(qū)域位置較好； 一、項(xiàng)目區(qū)域位置一2、項(xiàng)目區(qū)域位置 3 錦星花園別墅始建于錦星花園別墅始建于19821982年，用地單位為中煤公司。中煤公司是隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委的年，用地單位為中煤公司。中煤公司是隸屬于國(guó)務(wù)院國(guó)資委的 中央駐深企業(yè)；中央駐深企業(yè)； 由于沿河路高架橋建成后，未在該地塊修建相應(yīng)的隔音設(shè)施，噪音很大，導(dǎo)致業(yè)主紛紛由于沿河路高架橋建成后，未在該地塊修建相應(yīng)的隔音設(shè)施，噪音很大，導(dǎo)致業(yè)主紛紛 搬離，成了臨時(shí)出租房，形象較差。搬離，成了臨時(shí)出租房，形象較差。19971997年年8 8月，深圳市國(guó)土規(guī)劃局發(fā)函同意中煤公司日月，深圳市國(guó)土規(guī)劃局發(fā)函同意中煤公司日 后改造錦星花園；后改造錦星花園； 二、項(xiàng)目背景二、項(xiàng)目背景 錦星花3、園共有別墅及多層錦星花園共有別墅及多層2929棟，棟， 總建筑面積總建筑面積94609460平米，容積率為平米，容積率為 0.650.65，其中中煤公司擁有，其中中煤公司擁有1919棟別墅棟別墅 產(chǎn)權(quán)，總建筑面積產(chǎn)權(quán)，總建筑面積61886188平米，其余平米，其余 1010棟為其他小業(yè)主所有，內(nèi)部環(huán)境棟為其他小業(yè)主所有，內(nèi)部環(huán)境 及建筑質(zhì)量一般，目前主要用于出及建筑質(zhì)量一般，目前主要用于出 租；租； 20072007年年9 9月中煤公司委托深圳市規(guī)月中煤公司委托深圳市規(guī) 劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研分析劃設(shè)計(jì)研究院對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行可研分析 和片區(qū)改造詳細(xì)藍(lán)圖的編制工作。和片區(qū)改造詳細(xì)藍(lán)圖的編制工作。 地塊所在片區(qū)的規(guī)劃也是深圳市規(guī)地塊所在片區(qū)的規(guī)劃也是深圳市規(guī) 劃設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)編制，目前該片劃設(shè)計(jì)研究院負(fù)責(zé)編制，目前該片 區(qū)的規(guī)劃尚未正式公布；區(qū)的規(guī)劃尚未正式公布； 4 三、地塊規(guī)劃指標(biāo)三、地塊規(guī)