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1、地塊屬性分析地塊屬性分析 市場(chǎng)研判市場(chǎng)研判 項(xiàng)項(xiàng) 目目 開(kāi)開(kāi) 發(fā)發(fā) 可可 行行 性性 投資回報(bào)投資回報(bào) 大明邊城在建一期大明邊城在建一期 宗地：宗地：194.8194.8畝畝 錦錦 江江 銅仁國(guó)土資源局掛牌公示： 項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知基地屬性基地屬性 該地塊在銅仁國(guó)土資源局掛牌，并于2011-8-11日，被貴州大明 邊城旅游開(kāi)發(fā)股份有限公司以5900萬(wàn)元摘得。 項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 1 資源優(yōu)勢(shì)：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，資源優(yōu)勢(shì)：面臨錦江，背靠山巒，景色優(yōu)美，滿足滿足 別墅對(duì)于稀缺資源占有性的要求。別墅對(duì)于稀缺資源占有性的要求。 項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 2 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：雖2、然銅仁是個(gè)不缺乏山水的城市，但老城中心土地開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：雖然銅仁是個(gè)不缺乏山水的城市，但老城中心土地開(kāi) 發(fā)基本完畢。發(fā)基本完畢。近兩年及銅仁未來(lái)供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐近兩年及銅仁未來(lái)供應(yīng)的土地主要集中謝橋和川硐 新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無(wú)法與項(xiàng)目區(qū)域抗衡。新城，從自然資源占比（錦江情結(jié)）上，無(wú)法與項(xiàng)目區(qū)域抗衡。 老城區(qū)老城區(qū) 謝橋新政府謝橋新政府 川硐新城川硐新城 11年及未來(lái)主要供地方向年及未來(lái)主要供地方向 09-10年主要供地方向年主要供地方向 1111公里公里 3 3公里公里 宗地宗地 2.5公里 年份 土地成交 總面積 （畝） 區(qū)域 成交面積 占比 2011年 11723、.84 川硐新城 658.98 56% 謝橋 273.74 23% 老城區(qū) 45.31 4% 其他區(qū)域 194.81 17% 2010年 687.86 川硐新城 0 0% 謝橋 661.49 96% 老城區(qū) 24.07 3% 其他區(qū)域 2.3 1% 2009年 533.28 川硐新城 0 0% 謝橋 453.13 85% 老城區(qū) 80.15 15% 其他區(qū)域 0 0% 數(shù)據(jù)來(lái)源中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)，截止2011年8月30日 雖然城市發(fā)展方向意味著各種配套、人口的導(dǎo)入，但對(duì)于 一個(gè)緊臨市中心的別墅項(xiàng)目，這些并非至關(guān)重要。 銅仁東西為峽谷、山巒地貌，銅仁東西為峽谷、山巒地貌， 限制了城市只能南北方向發(fā)展限制了城市只能南北方向發(fā)展 項(xiàng)目認(rèn)知項(xiàng)目認(rèn)知開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì) 2 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：從近競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：從近3年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個(gè)明顯的上年銅仁出讓土地的容積率呈現(xiàn)一個(gè)明顯的上 升勢(shì)頭。升勢(shì)頭。同時(shí)出讓土