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商鋪的分類及定價原則（4頁）.doc

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上傳人：大寶編號：137363 2021-05-28 3頁 17.50KB

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1、關于商鋪的分類關于商鋪的分類按照投資價值分類按照投資價值分類關于商鋪的分類按照投資價值分類商鋪作為房地產中新興的典型投資形式，其投資收益能力以及其投資價值對于商鋪投資者來講，無疑屬于最關心的問題。所投資的商鋪如果投資價值不高，對于商鋪投資者來講，至少意味著短期的失敗。北京普通住宅價格在公寓的 2 倍以上，東方銀座賣到 4 倍，香港要賣到 10 倍。對于街區商業的定價應該是住宅的 2 倍到 3 倍，而對于核心商圈的商鋪價格來說，其售價可以達到住宅的 3 倍到 5 倍。（1）、都市型商鋪-績優股都市型商鋪指位于城市商業中心地段的商鋪。鑒于其特殊的位置以及所在地區自身的商業2、價值，通常，都市型商鋪的客流量長期比較穩定，換言之，該類商鋪的商業運營收益水平較高。商鋪的商業運營水平自然將體現出商鋪的租金收益能力：都市型商鋪的投資收益穩定，而且收益比較高，所以我們將都市型商鋪稱之為商鋪中的績優股，應該是比較貼切的。都市型商鋪的案例不勝枚舉，從北京王府井大街、西單商業街，到上海南京路，其所在地區的商鋪都屬于典型的都市型商鋪。如果我們說，王府井大街的商鋪屬于績優股商鋪，應該不會有人表示懷疑。試想每天幾十萬客流量對于這里的商鋪將意味著多少營業額？！都市型商鋪多用作物品業態的經營，體驗業態和服務業態站的比重相對比較少，這比較符合商業價值原則-在客流量很高的地區3、，單位面積商業價值很高，只有物品業態才能夠實現這一目標。（2）、社區型商鋪-潛力股社區型商鋪和我們上一部分談到的社區型商鋪屬于同樣的概念，之所以稱之為潛力股原因在于：商鋪所在社區通常都要經過從無到有的過程，從不成熟到成熟的過程。實際上，一個社區成熟的過程就是價值提升的過程：一個新的社區就仿佛證券市場的原始股，只要項目定位準確，發展環境良好，社區成熟所帶來的商鋪價值提升無庸質疑。需要指出的是社區商鋪價值增長的特點并不代表商鋪的價格將永遠增長。也許有些投資者不能理解其中的原因，賽睿顧問要說明的是社區商鋪價值提升的同時，也存在商鋪價值提早被透支的情況：有些操作策劃能力很強的開發商在商鋪投資市場不成熟的階段，通過對商鋪項目良好的包裝，從而達到提高市場預期的目的，最終商鋪銷售疊創新高，比如單位售價最初僅 1.5 萬/平方米的商鋪，最高可以賣到 2.5 萬/平方米，

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