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1、商鋪投資回報率的四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計算呢？據(jù)工作人員介紹，商鋪 投資收益率算法有以下幾種： 1.租金回報率法 公式： （稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時間內(nèi)的按揭款） 。優(yōu)點：考慮 了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法適用范圍廣，可估算資金回收期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。且由 于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報率分析法 公式： （稅后月租金每月物業(yè)管理費）12購買房屋總價，這種方法算出的比值越大， 就表明越值得投資。 優(yōu)點：考慮了租金、房價及兩種因2、素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全 面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為： 累計總收益累計總投入月租金投資期內(nèi)的累計出租月數(shù) （按揭首 期房款保險費契稅大修基金家具等其他投入累計按揭款累計物業(yè)管理費） 內(nèi) 部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范 圍內(nèi)。 優(yōu)點：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與租金 回報率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而內(nèi)部收 3、益率則是按復(fù)利計算。 不足： 通過計算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來， 而未來 租金的漲跌是個未知數(shù)。 4.簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15 年房產(chǎn)購買價，則認為該物業(yè)物有所值。這一國 際上專業(yè)的理財公司評估一處物業(yè)的投資價值的簡單方法。 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，甚至是一個理想的回報，正所謂：虧本 生意沒人做。 投資者若要評判自己的投資是否有價值， 他們通常主要是看該物業(yè)的投資回報 率，那么，如何計算投資回報率，如何判斷投資回報率所包含的意義呢？ 如何計算投資回報率 有行內(nèi)人告訴我們這樣一個計算投資回報率的計算公式： 計算購入再出租的投資回報率月租金12（個月）/售價 計算購入再售出的投資回報率（售出價購入價）/購入價 例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價約 200 萬元，目前在這個物業(yè)的周邊，同等 物業(yè)的月租金