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1、商場(chǎng)招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備商場(chǎng)招商租賃及開業(yè)準(zhǔn)備 購(gòu)物中心竣工到開業(yè)慶典之前還有大量準(zhǔn)備工作，除了設(shè)備調(diào)試和人員訓(xùn)練之 外，最首要的工作是店面招商和出租。 一一. .招商租賃階段招商租賃階段 購(gòu)物中心建成并不意味著開發(fā)過程的完結(jié)， 下一步的任務(wù)是為出租店面尋找 承租戶，也就是招商租賃。為了保證招商目標(biāo)能夠成功地實(shí)現(xiàn)，首先需要在預(yù)算 的基礎(chǔ)上確定開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。 其次， 需要根據(jù)金融情況確定出租方式和策略。 實(shí)際上，早在購(gòu)物中心設(shè)計(jì)和建設(shè)階段，預(yù)算和出租招商工作已經(jīng)展開。 ( (一一) )購(gòu)物中心的決算購(gòu)物中心的決算 購(gòu)物中心開發(fā)必須預(yù)測(cè)開業(yè)之后的收入，并和資本投入結(jié)合起來考慮。在可 行性研究階段2、已經(jīng)做過項(xiàng)目成本預(yù)算， 在建筑設(shè)計(jì)階段的最后可以進(jìn)行更為準(zhǔn)確 的決算，計(jì)算購(gòu)物中心的開發(fā)費(fèi)用和成本，進(jìn)行投資和受益的經(jīng)濟(jì)分析，制定開 業(yè)后的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，并以此作為店面出租的依據(jù)。 ( (二二) )招商和承租戶選擇招商和承租戶選擇 在招商過程中，有必要對(duì)每一個(gè)承租戶進(jìn)行評(píng)價(jià)，預(yù)測(cè)它們的經(jīng)營(yíng)前景，作 為店面出租的指導(dǎo)。 第一，承租戶的選擇要保證租金的來源。購(gòu)物中心的店面出租和租金關(guān)系密 切。開發(fā)商的目標(biāo)是選擇合適的零售商，獲得足夠的租金，最大限度地出租營(yíng)業(yè) 面積， 獲得最大的利潤(rùn)來源。以往的經(jīng)驗(yàn)并沒有給選擇承租戶和預(yù)測(cè)未來收入提 供可靠的指導(dǎo)，問題在于獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的租戶和短期高回報(bào)是有矛盾的，在某些3、 情況下難以兩全其美。開發(fā)商把面積大量出租給信譽(yù)好的零售商，可以保證租金 來源的穩(wěn)定性，但是這些承租戶可能達(dá)不到預(yù)期的銷售額，所以難以讓業(yè)主和金 融投資機(jī)構(gòu)滿意。開發(fā)商由此面臨協(xié)調(diào)一個(gè)長(zhǎng)期收益和迅速收回投資的問題，反 映在承租戶是選擇高信譽(yù)度的知名商店和全國(guó)性連鎖店， 還是選擇本地的愿意支 付較高租金的普通零售商。 在一些地方，購(gòu)物者對(duì)某些承租戶具有很高的接受程度。雖然信譽(yù)一般，但 是它們商品銷售量大，所以，購(gòu)物中心中一些非常好的位置，常常被這些購(gòu)物者 接受程度很高但信譽(yù)一般的小規(guī)模承租戶占據(jù)。 知名的全國(guó)性連鎖店雖然經(jīng)營(yíng)能 力很強(qiáng)，有時(shí)候卻只能得到較低租金的位置。因此，購(gòu)物中心在選擇承租戶時(shí)， 需要在利潤(rùn)和穩(wěn)定性之間做出選擇。 第二，需要保證購(gòu)物中心商品種類的完整性。購(gòu)物者對(duì)購(gòu)物中心中只有一家 商店出售某種商品不會(huì)感到滿意，他們希望能夠像在城市商業(yè)區(qū)購(gòu)物一樣，方便 地進(jìn)行款式、質(zhì)量和價(jià)格