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1、商業(yè)地產(chǎn)的價格體系 一、項目租金體系定位 1-1、租金與售價的關系 在設計的年限內(nèi)要超出預計的投資回報率，以支撐銷售價格價格。 前期若形成租金與售價的非正比關系，則要利用持續(xù)經(jīng)營中的租金漲幅百分比來支撐售 價。 月租金的設計要滿足商業(yè)按揭月供的需求，上下浮動不可超過 5%。 每年之間的租金關系要體現(xiàn)出增長，按揭還款后的剩余應越來越大，滿足投資價值。 1-2、租金與經(jīng)營商利潤的關系 經(jīng)營商在進場經(jīng)營初期的投入費用較大， 涉及到裝修以及對經(jīng)營預期的準備金投入， 前期 的租金以適當補貼的形式為主，使經(jīng)營商有利可圖。 對于難以承受較高租金的低利潤業(yè)態(tài)，在招商前期盡量不予考慮。 1-3、影響租金水平的價2、值權重表 序號 評判因素 權重 分值 A 周邊環(huán)境 (小計) 30 A-1 商業(yè)位置 5 A-2 交通便利度 5 A-3 周邊房屋素質 5 A-4 周邊居民質素 5 A-5 人流 5 A-6 車流 5 B 規(guī)劃及建筑 (小計) 20 B-1 整體規(guī)劃 4 B-2 外觀建筑風格 4 B-3 建筑空間規(guī)劃 3 B-4 停車位、便利、大小 3 B-5 主題廣場 3 B-6 動線組織 3 C 配套設施 (小計) 20 C-1 公共配套設計 4 C-2 無障礙設計 4 C-3 導購設施 3 C-4 安全設施 3 C-5 燈光設計 3 C-6 其它設施 3 D 營銷管理 （小計） 30 D-1 主題形象 3、3 D-2 營銷策略 3 D-3 主力店 4 D-4 業(yè)態(tài)布局 4 D-5 人流設計 （商場內(nèi)） 2 D-6 經(jīng)營管理模式 3 D-7 商業(yè)管理公司 2 D-8 促銷活動 2 D-9 經(jīng)營管理 3 D-10 品牌控制 2 D-11 物業(yè)服務 2 合計 100 價值實現(xiàn)度 100% 說明： 在租金定價策略上， 按照樓層取可比實例的層平均租金水準進行綜合系數(shù)打分并與項 目在附近區(qū)域內(nèi)的綜合分值進行比較，在權重分配后，計算出層租金的理論值，根據(jù)市場綜 合情況進行校準。并按層租金均價來按照商場內(nèi)位置系數(shù)、便利系數(shù)、交通系數(shù)確定每間商 鋪的租金水平。 1-4、可比實例定價法 價值實現(xiàn)表 序號 評判因素 權重 分值 價值實現(xiàn)度 名望大廈 華聯(lián) 中興大廈 染坊街 本案 A 周邊環(huán)境 30 B 規(guī)劃及建筑 20 C 配套設施 20 D 營銷管理 30 租金統(tǒng)計及分析 租金統(tǒng)計表（元/月） 業(yè)態(tài) 染坊街 最