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1、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)決定成敗商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)決定成敗 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)存在五大問(wèn)題 國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)目前存在五大問(wèn)題國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)目前存在五大問(wèn)題 1、開(kāi)發(fā)商忽視商業(yè)定位的重要性，忽視商業(yè)地產(chǎn)策劃在前期規(guī)劃階段舉足輕重的作 用。 目前商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本程序是： 拿到地以后， 組織自有力量做個(gè)簡(jiǎn)要調(diào) 研論證，然后先找設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)，再報(bào)建，項(xiàng)目批下來(lái)之后再找策劃公司。 在這個(gè)流程當(dāng)中， 開(kāi)發(fā)商雖然對(duì)項(xiàng)目定位也會(huì)做一些調(diào)研論證， 但是其目的性、 專(zhuān)業(yè)性、 可操作性、深刻程度、可靠程度、與市場(chǎng)的契合程度，與專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)策劃公司的工作往 往無(wú)法相提并論，導(dǎo)致很多時(shí)候2、開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的定位本身就是模糊的、搖擺不定的。而項(xiàng)目 定位不精確，甚至帶有一定程度的主觀性、隨意性，又必然導(dǎo)致對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的導(dǎo)向作用不明 顯、指導(dǎo)性不強(qiáng)，由此埋下種種隱患。 2、發(fā)展商以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式造成商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)草草上馬。 發(fā)展商以銷(xiāo)售為導(dǎo)向的開(kāi)發(fā)模式，加上資金鏈的需要，決定了商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)越 快越好，回款越早越好。這種銷(xiāo)售的功利性，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)往往開(kāi)始是極具隨意性地規(guī)劃設(shè) 計(jì)一種報(bào)建方案，等方案報(bào)建之后，策劃公司介入，即使方案不合適經(jīng)營(yíng)定位，發(fā)展商也往 往急于開(kāi)工建設(shè)，難以下決心更改設(shè)計(jì)方案，其結(jié)果往往是，策劃公司只能在方案不大改的 前提下，提出適當(dāng)?shù)男拚庖?jiàn)，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與3、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)定位脫節(jié)的問(wèn)題暴露無(wú)疑。 3、在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，設(shè)計(jì)院本身也有一定的局限性。 盡管規(guī)劃設(shè)計(jì)院在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)， 也是會(huì)考慮市場(chǎng)定位， 但是， 由于行業(yè)的局限， 規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)商業(yè)業(yè)態(tài)的建筑設(shè)計(jì)和配套規(guī)范和細(xì)節(jié)知之不多， 只能簡(jiǎn)單地通過(guò)參考樣本的 手段來(lái)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位在住宅領(lǐng)域的駕輕就熟相比，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，其經(jīng) 驗(yàn)和深入程度，差得太遠(yuǎn)。 4、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)，與商業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)者脫節(jié)嚴(yán)重。 商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)際參與者包括：發(fā)展商、 規(guī)劃設(shè)計(jì)者、策劃代理商、 商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者， 這五者之中，商業(yè)經(jīng)營(yíng)者是商業(yè)地產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，必須充分了解經(jīng)營(yíng)者的 需求，才能做到適銷(xiāo)對(duì)路。令人遺憾的是，在實(shí)際的規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中，極少有某一方與經(jīng)營(yíng) 者溝通和求教，一個(gè)經(jīng)營(yíng)者缺席的商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，其結(jié)果必然與實(shí)際市場(chǎng)需求脫節(jié)。 5、 策劃行業(yè)有其自身的運(yùn)作規(guī)律， 開(kāi)發(fā)商與策劃公司的順利對(duì)接