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1、商業地產項目能整體銷售嗎？商業地產項目能整體銷售嗎？ 項目整體銷售存在的可能性分析： 1、121 號文出臺后，在銀根收緊的情況下，房地產開發商絞盡腦汁，想方設法尋找資金 渠道，信托融資和國外地產基金等似乎成了開發商的“夢中財爺”，但從萬科東海岸項目和中廈 建業安陽項目的信托產品來看，其規模相當有限，而香港精瑞基金等地產基金要真正進入項目 實施階段則有待時日。在這種情況下，國外投資機構整體接盤 MALL 的可能性是存在的。 2、商業地產的大量涌出以及營銷手法的單一性和開發商經營缺乏經驗，使商業地產銷售 情況越來越不理想。 大量的商業地產投資產品的推出，使投資客有了更高的預期收益值，而目前大多數回2、報形 式均處于惡性競爭和非理性狀態當中，這也加大了項目的開發經營風險。九十年代中期的商業 地產項目的失敗教訓更使部分投資客認為商業地產的商鋪銷售是一種非法融資騙局， 這些情況 均使開發商面臨難以順利對物業進行分割銷售的局面。 3、國外地產投資機構在國外具有多年的商業地產投資經驗，隨著商業地產在國內的興起， 這些機構正在高度關注市場和政策，隨時下注亦成可能。 摩根士丹利是近年來國內最活躍的國際投資銀行之一，2003 年 7 月，其房地產基金投資 上海錦麟天地雅苑，2004 年初又投資了復地雅園。雖然這二個項目的投資額不大，但可顯示 出其在國內房地產市場的“試水”心理。 哪些項目更容易受國外投資機3、構的青睞呢？ 具備如下條件越多的項目，越容易得到投資機構的關注： 1、相對發達的大中城市 一是城市人口數量，二是人均 GDP。人口數超過 500 萬、人均 GDP 超過 3000 美元的大 城市，比如一線城市上海、北京、廣州等，二線城市有深圳、蘇州、無錫、杭州等城市。 2、項目位于核心商業區 項目位于核心商業區，具有人氣絕對足夠的優勢，雖然經營成本相對高，但經營的成功率 也高一些。比如深圳的萬象城、廣州的光明廣場等。 3、商業定位具有國際性的項目 有些項目通過國際化的商業策劃和招商，可以帶來國際化的戰略定位、市場定位和功能定 位，通過全球性招商，可使項目整體經營檔次較高。當然，體量大的 MALL 也只能是用小部 分的高檔商品和服務來帶動大量的中檔商品，但是這些國際品牌的存在，也加強了國外投資者 的投資信心。 4、具備獨立產權或某獨立產權經營區具備獨立經營條件的項目 一般情況下，國外投資機構