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1、 內(nèi) 容 摘 要 商業(yè)地產(chǎn)是指商業(yè)零售業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)聚集的大型商業(yè)物業(yè)項目。商業(yè)地產(chǎn)運營是一個具 有綜合意義的課題，其包含的內(nèi)容十分豐富。 2002年以前，我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，基本不存 在系統(tǒng)的規(guī)劃和運營，其運營和管理基本也僅僅局限收取租金和提供簡單的物業(yè)管理方面。 隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，原有的商品零售和批發(fā)的市場已經(jīng)不能滿足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對物業(yè) 的要求；復(fù)合商城、購物中心、商業(yè)步行街和專業(yè)市場等新興的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)在社會需求的 推動下獲得了快速發(fā)展。 在實際的運作中，各種大型商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)商大多不具備運營和管理商業(yè)零售業(yè)的 經(jīng)驗，在項目可行性評估、招商、物業(yè)形態(tài)設(shè)計以及運營階段都出現(xiàn)了極其嚴(yán)2、重的問題，極 大的影響了項目的正常運轉(zhuǎn)。商業(yè)與地產(chǎn)的糅合是商業(yè)地產(chǎn)運營成功的關(guān)鍵，商業(yè)運營是商 業(yè)地產(chǎn)運營的核心。 本文從商業(yè)地產(chǎn)的定義及分類的角度，結(jié)合實際對商業(yè)地產(chǎn)運營的全過程進(jìn)行了分析， 并以A企業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)模式的發(fā)展為案例，系統(tǒng)分析了商業(yè)地產(chǎn)運營的模式。 關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 運營策略運營策略 利益博弈利益博弈 目 錄 一、商業(yè)地產(chǎn)的定義和分類.2 （一）商業(yè)地產(chǎn)的定義2 （二）商業(yè)地產(chǎn)的分類2 二、商業(yè)地產(chǎn)的運營模式3 （一）商業(yè)地產(chǎn)運營的基本模式3 1.地產(chǎn)開發(fā)商占主導(dǎo)地位3 2.商業(yè)運營商占主導(dǎo)地位3 （二）A 企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)模式3 1.A 企業(yè)簡介3 2.商業(yè)地產(chǎn)具體運營模式3、3 3.A 企業(yè)資本運營模式經(jīng)驗與教訓(xùn)3 4.A 企業(yè)商業(yè)地產(chǎn)運營模式的創(chuàng)新4 三、商業(yè)地產(chǎn)的運營策略分析4 （一）商業(yè)地產(chǎn)運營基礎(chǔ)4 （二）商業(yè)地產(chǎn)的初期經(jīng)營5 （三）商業(yè)地產(chǎn)的后期經(jīng)營5 四、結(jié)論6 商業(yè)地產(chǎn)運營策略分析 在改革開放初期出現(xiàn)的批發(fā)市場、小商品市場、專業(yè)市場就是商業(yè)地產(chǎn)的代表形式，其 主要特點是后期的運營和管理基本局限在對商戶租金的收取和提供簡單的物業(yè)管理。改革的 深入帶動了經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，不斷擴(kuò)大的市場需求又帶動了零售業(yè)的發(fā)展，隨著市場持續(xù)繁 榮，初期建設(shè)的用于商品零售和批發(fā)的市場已經(jīng)無法滿足商業(yè)零售業(yè)的發(fā)展對物業(yè)本身的要 求；政府和行業(yè)主管對商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)要求也不斷提高，城市的商業(yè)發(fā)展被納入政府的整體 商業(yè)規(guī)劃；土地分級制度和出讓方式的正規(guī)化導(dǎo)致商業(yè)用地成本不斷提高，對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) 商的獲利能力有了更高的要求。 各種因素導(dǎo)致原先那些簡單的商業(yè)地產(chǎn)模式逐漸在大中城市喪失