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1、人氣人氣 人氣，人氣，還是人氣。只有解決了人氣，特別是區域人氣，才能實現持續經營、 持續旺場。 由于受到土地資源的限制， 許多大型商業地產項目都是在城鄉結合部或者新城區進 行開發。而離開了城市中心區，商業項目遭遇的不僅僅是“地段瓶頸”，更重要的是缺乏 有效的人流保障。 目前，大多數的開發商總是就項目而項目，為商業地產而商業地產，欠缺必要的整 體開發戰略和運作策略。最終，往往陷入割裂項目與區域發展的關系的誤區。 單純的一個購物中心或商業地產項目并不能成為人氣中心。而缺乏了有效的人流， 對商家而言也就沒有了消費的客源保證，經營難以維持。 那么，如何解決商業地產項目的人氣問題？ 指望商戶去找客人是不2、行的。那么就需要進行一些 SP 活動： 1、會議（meeting andConventions） ； 2、折價券（occupying） ； 3、印刷品（printing）及視聽、雜項； 4、推廣廣告空間（promotion advertisingspace） ； 5、廣告信函（direct mail） ； 6、POP（店頭）陳列（point of purchsing dis-play） ； 7、商展及展示（trade shows andexhibits） ； 8、贈品及激勵（premirmsand incentives） 。 當然，如果能把客戶資源再利用起來，效果將會更好，商業物業也可以充當資3、源整 合者的角色。很多開發商都愿意招國美、家樂福、沃爾瑪這樣的品牌店，因為他們有非 常好的客戶資源。 對于新開發的商業物業如何聚攏人氣，盡早達到盈虧平衡點，那么首先要有資金的 考慮，要租還是要售，出售項目的經營難度很大；第二是有沒有專業能力去招商；第三 是經營階段如何營造人氣。 賺了錢的商戶是會配合管理團隊做 SP 的，但是當賺不了錢的時候難以協調，所以 不要考慮培訓商戶去運作 SP，而是先讓每個商戶兜里都有錢。 等協調難度小了以后，就要換租，把不適合的租戶清理掉。東方廣場剛開始出租率 不到 80%，檔次也不是很高，后來把一些國際品牌引進來，把檔次不匹配的清理掉。商 業是動態調整的過程，要保有這個階段最有活力的租戶，品牌需要更迭。 短視的行為必將斷送商業地產項目。開發商業地產項目時，首先必須在意識上和資 金上有充足的長線準備。另外，還必須突破商業地產的局限，將項目放到區域的發展高 度，以城