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1、 *國際國際 招商返租法務操作大綱與計劃 項目現狀/帶租約銷售/規避強制性法律規則 前 言 商業物業的銷售操作，在市場面上要力求地段、品類、模式、格局、競爭優 勢五點一線。 在操作面上要力求招商、經營、銷售策略、銷售方式、銷售控制五點一線， 我們統稱其為“十位一體商業營運法則” 。 商業成功應達到“五贏” ，即“開發商、經營者、管理者、消費者、營銷者” 五贏，為達到五贏，商業操作需環環相扣，緊密部署與團隊操作與資金投入缺一 不可。 商業法律風險的控制要成功應達到“五控制” ，即“委托（租賃）管理合同、 廣告宣傳、銷售合同、租賃合同”五控制，為達到五控制，商業法務操作需環環 相扣，時間節點，法律2、關系建立策劃缺一不可。 第一章 原則 法律條款 一、建設部商品房銷售管理辦法 第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。房 地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房”。 第四十二條規定：房地產開發企業在銷售商品房中有 采取售后包租或者變相售后包租方式銷 售未竣工商品房的 的，處以警告，責令限期改正，并可處以 1 萬元以上 3 萬元以下罰款。 二、國家工商總局房地產廣告發布暫行規定 第十六條規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變向融資的內容，不得含有升值或者投資回 報的承諾”。 三、高人民法院關于審理非法集資刑事案件具體應用法律若3、干問題的解釋： 違反國家金 融管理法律規定，未經有關部門依法批準或者借用合法經營的形式，以不具有房產銷售的真實 內容或者不以房產銷售為主要目的，以返本銷售、售后包租、約定回購、銷售房產份額等方式 向社會公眾（包括單位和個人）非法吸收資金的，以非法吸收公眾存款罪定罪處罰。 四、關于進一步打擊非法集資等活動的通知：（2）對物業、地產等資產進行等份分割， 通過出售其份額的處置權進行高息集資。 最新的變化是： 通過出售其份額并承諾售后返租、 售后回購、定期返利等方式進行非法集資。(4)以簽訂商品經銷等經濟合同的形式進行非法集 資。常見的是：以商品銷售與返租、回購與轉讓、發展會員、商家加盟與“快速積分法”等 方式進行非法集資。 案例： 方案策略 根據現實情況，本案的推案策略，經過討論擬定兩套方案： 備選方案 1：開發商與商管公司先確定租賃、委托管理關系-開發公司帶租約 認購能獨立分開的商鋪-商管公司