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1、 商業地產項目商鋪分割法則商業地產項目商鋪分割法則 一、商鋪分割的原則 商業場所的商鋪如何分割， 對其今后的銷售和經營能否成功有著非常重要的影 響。為了達到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結合商鋪推廣的主題功能來進行分割。 不同性質的商業種類，對分割有不同的要求，這是前提。因此商業項目的商業主題 定位是必須考慮的內容。 例如，如果項目將來的定位是以服裝、音像業為主，則那些進深與開間之比大 于 4 ：1 的商鋪銷售不會有太大困難，因為經營服裝、音像業不需要太寬的門面， 而商鋪的后部又可以用來存貨。可是如果項目將來的主要商業定位是2、以餐飲、零售 業為主，則幾乎可以肯定目前存在的那些進深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會 因為餐飲、零售業主考慮到不適合自己將來經營或者出租而拒絕購買，因為這些種 類的商業要求必須有較寬的門面，而很深的進深對它們幾乎沒有什么用處。因此， 商鋪的分割必須結合功能主題來進行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說，分割出的商鋪，要符合業主 經營、使用的要求。分割出的道路，要符合消費者的購物習慣、購物心理和走路習 慣。這句話包含兩層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設計必須要有；第 二，所有不符合人性化所要求的人流通路設計必須去除。這兩點對于商鋪的銷售有 非常重要的3、意義。 商業場所內部的步行系統設計是用以調節和分配人流量的重要和有效手段。 如 果按人性化所要求的人流通路沒有，必然會影響部分商鋪的人流量，給銷售和經營 帶來困難。而如果不符合人性化所要求的人流通路的存在，又會造成面積上的極大 浪費，因為通路的唯一作用就是用來走路，不會產生經濟上的效益。 以某個商業項目為例： 目前來說， 現有分割出的商業單位 110 個， 其中一層 53 個（包括復式）、二層 41 個，三層 9 個，四層 8 個。按照目前路段的商鋪租金 價格 25 元 / / 月來計算，平均每個商鋪將來經營要負擔的月租金是 2500 元，而按照最少 10% 的利潤來計算，每個商鋪業主平均要達到 30000 元的月營業 額才有可能保本和盈利。如果每個上門的客戶平均消費 15-20 元（視業種業態不 同而定），則月上門客戶量需保持在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點。也就 是每個商