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1、商業(yè)地產(chǎn)項目后期經(jīng)營管理理念如何融入前期招商商業(yè)地產(chǎn)項目后期經(jīng)營管理理念如何融入前期招商 目前商業(yè)地產(chǎn)的招商存在著兩種情況：一種是“放水養(yǎng)魚式” ，通 過漫長較長時期的免租期吸引商家進(jìn)駐， 以為只要降低經(jīng)營成本商家 就能生存贏利，這種方式往往忽視了商家的質(zhì)量， “放水養(yǎng)魚”忽視 了對“魚苗”的體檢，以為什么“魚”都能養(yǎng)大。另一種是“殺雞取 卵式” ，這種方式從“放水養(yǎng)魚”走到另一個極端，以為實力商家就 能承受較高的租金以及進(jìn)場費(fèi)、廣告費(fèi)等，結(jié)果卻忽視了任何一個商 場的經(jīng)營都需要艱難的市場培育期。經(jīng)營管理提前介入招商，就是需 要把握商戶實力，同時要實施必要的放水養(yǎng)魚策略，以實現(xiàn)共贏。 前期招商：2、僅有“放水養(yǎng)魚”是不夠的。 多數(shù)商業(yè)項目的銷售一般都有二三年的委托經(jīng)營期，開發(fā)展在 這二三年的委托經(jīng)營期內(nèi)都會采取 “放水養(yǎng)魚” 的做法， 通過免租期、 租金優(yōu)惠、追加經(jīng)營推廣費(fèi)用三大法寶來做旺市場，希望委托經(jīng)營期 結(jié)束、跳過“龍門”后，投資者能坐收高租金。但是開發(fā)商我們放這 么多的“水” ，會養(yǎng)出什么樣的“魚”呢？事實證明這幾招不太管用， 不少商業(yè)項目因此而帶來巨大的經(jīng)營壓力： 有的項目這個鋪位要轉(zhuǎn)讓 那個鋪位關(guān)了門，有的整個商場差不多就剩下一條“大魚” （主力商 家）在游，小魚（散戶）早已稀稀拉拉。免租期還沒完， “魚”就死 了一半，還指望什么二三年后跳“龍門” ！ 導(dǎo)致上述原因的的關(guān)鍵在3、于， “大魚” （主力商家）進(jìn)來后， “小 魚” （散戶）怎么引進(jìn)，怎么給“小魚”進(jìn)行一個“體檢” ，這將直接 關(guān)系到賣場后期的經(jīng)營。 給“小魚”進(jìn)行“體檢” ，首先是看“魚”的實力，一方面確認(rèn) 小型商戶在哪里經(jīng)營過，經(jīng)營什么，經(jīng)營得怎么樣，提供相關(guān)營業(yè)執(zhí) 照、工商稅務(wù)登記證等，另一方面要看商家的實力能否經(jīng)得起市場培 育期，不少商戶是屬于“打游擊”類型，這類“魚”挨不了一時之餓， 開業(yè)后發(fā)現(xiàn)人氣不足就沒有信心經(jīng)營下去。其次是考察“魚”是否適 合本項目水環(huán)境，看其經(jīng)營商品與周邊存在的消費(fèi)群體符合多少，消 費(fèi)需求量大不大，比如項目周邊學(xué)校多，那么文化體育類商品需求量 則大，此類“魚”的生存能力就強(qiáng)。其三要看“魚”與“魚”之間會 不會起爭食，尤其是在社區(qū)商業(yè)中，如果同一品牌、同一品類的商戶 過多，經(jīng)營商品相同，就會分流客戶，造成惡性競爭，如不少項目出 現(xiàn)中介、藥店一條街競爭激烈。 后期經(jīng)營管理：