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商業地產租賃常見法律問題與風險分析報告（6頁）.docx

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上傳人：大寶編號：137754 2021-05-29 6頁 20.48KB

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1、商業地產租賃常見法律問題與風險分析商業地產租賃常見法律問題與風險分析 2011 年，房地產行業遇到史無前例的政策調控，限購、限貸等政策陸續出臺，開發企業逐漸轉向商業地產開發已是很多開發商的選擇。對于有實力的開發商尤其是上市公司而言，介入商業地產領域以只租不售的模式進行跨地域大量開發能獲得長期穩定的收益，從而規避單一行業風險，提高公司穩定獲利能力。筆者作為一名執業律師，根據商業地產的特點，結合筆者在為房地產開發企業提供法律服務的執業經驗，將商業地產經營時常遇到的法律問題與風險進行陳述和分析，并提出規避風險的一些作法，供各位房地產行業的朋友參考： 1.1.“售后包租”合法性及風險2、分析“售后包租”合法性及風險分析按商品房銷售管理辦法第七章附則第 45 條表述，“售后包租，是指房地產開發企業以在一定期限內承租或者代為出租買受人所購該企業商品房的方式銷售商品房的行為”。 “售后包租”有多種形式，包括“返租回報”、“帶租約銷售”、“利潤共享”、“保底分紅”等，但萬變不離其宗，總歸是以“先銷售后承租，同時給予一定比例租金回報” 的方式吸引買家入場。同時，因為 “售后包租”必須附著于租賃行為，所以一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅等的銷售過程中。由于“售后包租”比較容易吸引買家，已經成為部分商業項目的促銷手段之一，并有愈演愈烈的趨勢。從法律層面來講，根據建設部3、 2001 年 6 月 1 日實行的商品房銷售管理辦法第 11 條之規定，房地產開發企業不得采取返還銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房，房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。“售后包租”其實是一個政府管理、部門“限制”的經營手段。雖然如此，但買賣雙方依然很踴躍，之所以兩廂情愿，是因為售后包租對各方確有好處：對開發商而言，能夠很快的以高價售出，讓資金快速回籠，獲得收益；對銀行來說，50的首付相對一般房產項目而言，按揭比例并不高，10 年還清，期限也不長；對于投資者，包租期內能獲得穩定的收入，而且包租期越長，風險就越小，因為幾乎沒有人會在包租期間就還不起按揭。甚至還會出現只要一次首付，按揭都不用自己還同時還有租金回報的現象。這就是售后包租能夠“點燃”人們投資熱情的根源所在。但如果開發商沒有能力“包租”，租金的預期就很難保證，嚴重些

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