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1、商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析商業(yè)地產(chǎn)銷售反租回報案例分析 （好百年合作方式分析）（好百年合作方式分析） 一、一、 背景：背景： 項目商場的地理位置具有無可比擬的優(yōu)越性，加上沿南油大道臨街有 260 多米的長度，可謂商機無限。 好百年目前在深圳有三家分店，其中南山沃爾瑪二層有一個面積很小的分 店，對外展示性比較差。 好百年的發(fā)展迅速，需要在南山開店擴展市場，目前 南山在售的商場中，只有本項目地理位置、面積大小等硬件條件相對比較合適， 因此好百年對本項目也表現(xiàn)出比較大的興趣。 二、二、 好百年租用方式好百年租用方式 商場正常銷售，然后將商場部分整體出租給好百年，由其負責招商以及日 后的經(jīng)營、物業(yè)管2、理等工作。 發(fā)展商則按照每年 8%的回報率向業(yè)主返還一定金額。 三、三、 制定經(jīng)濟分析假設條件的原則制定經(jīng)濟分析假設條件的原則 1、與好百年簽定的租期時間不超過 10 年。 2、給好百年租金的最終結果就是要保證發(fā)展商能得到純銷售額。 四、四、 制定經(jīng)濟分析的假設條件制定經(jīng)濟分析的假設條件 （注：由于商場兩層面積確定，此經(jīng)濟分析按照商場兩層面積為 7000 計算。 ） 1、假設商場兩層全部公開發(fā)售，并且達到 100%的銷售率。 五、五、 租金試算租金試算 1、計算方法說明： 根據(jù)制定假設條件的原則及兩個假設條件， 不論給好百年的租金以及售價如 何，一定要保證發(fā)展商的純收益，由此得出以下的公式： 3、實際銷售總金額實際銷售總金額-回報客戶的金額回報客戶的金額+好百年租金好百年租金-不可預見費不可預見費=純銷售額純銷售額 其中： 實際銷售總金額實際銷售總金額是商場在實現(xiàn) 100%銷售的情況下獲得的收益，包括各種費用。 回報客戶的金額回報客戶的金額是發(fā)展商每年按照 8%的出租回報率在租期內(nèi)付出的總金額； 好百年租金好百年租金是租期內(nèi)發(fā)展商從好百年得到的總收益； 不可預見費不可預見費是在租期內(nèi)發(fā)生的目前不能預見的部分支出； 純銷售額純銷售額是在發(fā)展商自行銷售，不考慮任何合作模式，并實現(xiàn) 100%銷售的情況 下獲得的收益。 以上公式用數(shù)字表示為： 銷售均價7000銷售均價70008%租期月租金700012租期銷 售均價70003%已知均價7000 （其中銷售均價和租金為未知，其他條件為已知。 ） 2、本項目商場正常經(jīng)營狀態(tài)下的市場推論價格 （具體形成過程參見銷售執(zhí)行報告商場價格部分） 一層 二