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商業地產信托四大模式研究分析（6頁）.doc

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上傳人：大寶編號：137769 2021-05-29 6頁 15.50KB

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1、商業地產信托商業地產信托四四大模式大模式商業地產信托四類典型模式商業地產信托四類典型模式據 21 世紀信托研究員不完全統計，近兩年以來，有至少 30 余款信托產品投向商業地產項目，其中涉足較多的幾家信托公司為平安信托、中鐵信托、大業信托等。具體來說，有包括“貸款”、“股權”、“租賃受益權”“自持物業”四種操作路徑，就前兩種模式而言，盡管資金投向為商業地產，但在交易結構和風控措施的設計上，與普通的住宅地產項目并無實質性差別。而后兩種模式則更多切合商業地產的特殊性進行交易結構設計，雖未被大面積運用，但不失為該領域帶有標志性意義的有益嘗試。其中第一類也是最為傳統的貸款類項目，諸多2、比照傳統的住宅類地產項目，目前仍占據絕對比例。典型的模式是，以信托資金為開發商提供融資以裝修等用途，增信方式包括融資方名下地塊為抵押，項目公司股權質押以及相關方連帶責任擔保等。以中鐵信托“上海金誼廣場裝修項目集合資金信托計劃”項目為例，規模 5.6 億元，信托資金用于向上海濱港旅游發展有限公司發放信托貸款，投向金誼廣場、蘅蕪苑大酒店的裝修。增信方式主要包括兩項，其一為 501 畝旅游用地抵押，抵押率 49%。其二為融資方實際控制人上海中房置業股份有限公司為貸款提供擔保。第二類是逐漸呈增長趨勢的基金類項目，典型案例是“外貿信托富祥 13 號投資基金集合資金信托計劃”。該基3、金為外貿信托與萬通地產合作，采取固定+浮動收益，投向天津萬通中心項目。期限為 3+2 年，即 3 年項目運營期，2 年處置期。信托資金用于受讓北京萬通地產所持北京盈石正奇投資管理有限公司 100%的股權并增資，正奇投資以其全部資金投資于昆山博遠萬智投資中心（有限合伙），合伙企業將收購萬通地產合法持有的天津和信發展有限公司 48.96%的股權。據了解，該項目的退出方式設計了兩種情形，其一為萬通地產回購信托資金所持股權，其二為若萬通地產未行權回購信托資金持有的股權，則信托計劃通過處置信托資金直接和間接持有的包括所投資的商業地產項目在內的權益實現退出。除了上述兩類外，更多體現出商業地產特質的項目模式還包括“租賃受益權”模式，其特點為以商業地產的典型資金回流方式租金為第一還款來源，例如新華信托華惠 78 號石家莊新源發商貿城租金收益權投資集合資金信托計劃，項目資金用于投資

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