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1、一、商鋪分割的原則一、商鋪分割的原則 商業(yè)場(chǎng)所的商鋪如何分割， 對(duì)其今后的銷售和經(jīng)營(yíng)能否成功有著非常重要的影響。 為了 達(dá)到商鋪分割的有效、合理，必須遵循一定的原則進(jìn)行。 1 、主題的原則 商鋪的分割，必須遵循主題的原則。即結(jié)合商鋪推廣的主題功能來(lái)進(jìn)行分割。不同性質(zhì) 的商業(yè)種類，對(duì)分割有不同的要求，這是前提。因此商業(yè)項(xiàng)目的商業(yè)主題定位是必須考慮的 內(nèi)容。 例如，如果項(xiàng)目將來(lái)的定位是以服裝、音像業(yè)為主，則那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪銷售不會(huì)有太大困難，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)服裝、音像業(yè)不需要太寬的門面，而商鋪的后部 又可以用來(lái)存貨。可是如果項(xiàng)目將來(lái)的主要商業(yè)定位是以餐飲、零售業(yè)為主，則幾乎可以肯2、 定目前存在的那些進(jìn)深與開間之比大于 4 ： 1 的商鋪將會(huì)因?yàn)椴惋嫛⒘闶蹣I(yè)主考慮到不 適合自己將來(lái)經(jīng)營(yíng)或者出租而拒絕購(gòu)買， 因?yàn)檫@些種類的商業(yè)要求必須有較寬的門面， 而很 深的進(jìn)深對(duì)它們幾乎沒(méi)有什么用處。因此，商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來(lái)進(jìn)行。 2 、人性化的原則 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。也就是說(shuō)，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營(yíng)、使 用的要求。分割出的道路，要符合消費(fèi)者的購(gòu)物習(xí)慣、購(gòu)物心理和走路習(xí)慣。這句話包含兩 層意思：第一，所有人性化所要求的人流通路設(shè)計(jì)必須要有；第二，所有不符合人性化所要 求的人流通路設(shè)計(jì)必須去除。這兩點(diǎn)對(duì)于商鋪的銷售有非常重要的意義。 商業(yè)場(chǎng)所內(nèi)部的步行系統(tǒng)設(shè)3、計(jì)是用以調(diào)節(jié)和分配人流量的重要和有效手段。 如果按人性 化所要求的人流通路沒(méi)有，必然會(huì)影響部分商鋪的人流量，給銷售和經(jīng)營(yíng)帶來(lái)困難。而如果 不符合人性化所要求的人流通路的存在， 又會(huì)造成面積上的極大浪費(fèi)， 因?yàn)橥返奈ㄒ蛔饔?就是用來(lái)走路，不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)上的效益。 以某個(gè)商業(yè)項(xiàng)目為例：目前來(lái)說(shuō)，現(xiàn)有分割出的商業(yè)單位 110 個(gè)，其中一層 53 個(gè) （包括復(fù)式） 、二層 41 個(gè)，三層 9 個(gè)，四層 8 個(gè)。按照目前路段的商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格 25 元 / / 月來(lái)計(jì)算，平均每個(gè)商鋪將來(lái)經(jīng)營(yíng)要負(fù)擔(dān)的月租金是 2500 元，而按照最少 1 0% 的利潤(rùn)來(lái)計(jì)算， 每個(gè)商鋪業(yè)主平均要達(dá)到 30000 元的月?tīng)I(yíng)業(yè)額才有可能保本和盈利。 如果每個(gè)上門的客戶平均消費(fèi) 15-20 元（視業(yè)種業(yè)態(tài)不同而定） ，則月上門客戶量需保持 在 1500-2000 人次，這就是盈虧平衡點(diǎn)。也就是每個(gè)商鋪平均日人流量需要達(dá)到 50