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1、商業外包與自主招商優劣勢分析商業外包與自主招商優劣勢分析 商業地產商業運營是商業地產開發經營中最重要的環節之一，它包括商業定位（產品定 位）、商業招商（主力店群及中小店招商）及營運管理三個方面的內容。 商業地產商業運營外包是指商業房地產開發商戰略性地整合企業外部優秀的或適合的 專業技術和服務資源主要指商業管理公司， 來替代內部部分和人員， 以承擔開發商開發過 程的商業運營環節之工作任務。其目的就是整合內外部資源，降低經營成本，使企業自身的 競爭力迅速提高，創造更好的經濟效益。商業運營外包和銷售外包一樣，應屬于商業地產營 銷外包環節。 目前市場上有三種商業運營外包模式：一是委托代理模式，即開發商2、全權委托商業管理 管理公司進行市調、定位、招商，或全托型運營管理；二是純顧問模式，即商業管理公司為 開發商提供相關的各種操作建議和意見，具體計劃由開發商自行實施；三是執行顧問模式， 指開發商與商業管理公司聯合組建實施團隊， 由商業管理公司提出各種方案， 經雙方確定后 由商業管理公司派駐項目地的高級顧問帶領開發商的相關人員全面實施計劃。 委托代理模式 采用該模式的開發商多數為“激勵型”或“甩手掌柜型”，他們認為，商業管理公 司的收益應該完全與招商或日后經營收益直接掛鉤； 或認為商業管理公司承擔開發商的某一 類任務后，可以放手讓其實施計劃，因而開發商并沒有深入參與到工作的各項細節中去。 該模式的優3、勢有：1、商業管理公司有可能較大程度地發揮其潛力，使項目成員按商業 規律去實施計劃，從而提高項目的成功率。2、對商業管理公司來說，代理費用非?？捎^， 雖然代理費用與業績直接掛色，但可觀的預期收入能夠刺激操盤者想方設法去完成任務。 該模式的劣勢則有：1、要求商業管理公司的操作團隊較穩定，且經驗豐富，能在市場 不斷變化時作出科學合理的調整方案，并及時與開發商溝通。2、開發商對實施過程的可控 性很差，沒法控制實施過程，一旦代理商的業績太差或實施過程中出現較大問題時，開發商 顯得非常被動。一是時間上浪費，二是開發商自身沒有操作成員，而一時亦沒法能找到適合 的代理商替代者。3、對開發商來說，費用偏高。4、由于開發商參與深度不夠，無法了解代 理商的經營特點，這對日后經營是非常不利的。 純顧問模式 在純顧問模式中， 顧問方一般只為開發商提供相關的流程設計、 實施方案的建議或意見， 并在實施過程中，解答開