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1、商鋪投資收益率四種算法 目前，投資商鋪的熱潮急劇升溫，那么商鋪投資收益率怎么計(jì)算呢？對此，記者走訪了房 產(chǎn)交易所，據(jù)工作人員介紹，商鋪投資收益率算法有以下幾種： 1.租金回報(bào)率法 公式：（稅后月租金按揭月供款）12（首期房款期房時(shí)間內(nèi)的按揭款）。優(yōu) 點(diǎn)：考慮了租金、價(jià)格和前期主要投入，比租金回報(bào)率分析法適用范圍廣，可估算資金回收 期長短。 不足：未考慮前期的其他投入、資金的時(shí)間效應(yīng)。不能解決多套投資的現(xiàn)金分析問題。 且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。 2.租金回報(bào)率分析法 公式：（稅后月租金每月物業(yè)管理費(fèi)）12購買房屋總價(jià)，這種方法算出的比值 越大，就表明越值得投資。 優(yōu)點(diǎn)：考2、慮了租金、房價(jià)及兩種因素的相對關(guān)系，是選擇“績優(yōu)地產(chǎn)”的簡捷方法。 不足：沒有考慮全部的投入與產(chǎn)出，沒有考慮資金的時(shí)間成本，因此不能作為投資分析 的全面依據(jù)。對按揭付款不能提供具體的分析。 3.內(nèi)部收益率法 房產(chǎn)投資公式為： 累計(jì)總收益累計(jì)總投入月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù) （按 揭首期房款保險(xiǎn)費(fèi)契稅大修基金家具等其他投入累計(jì)按揭款累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)） 內(nèi)部收益率。 上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費(fèi)支出；累計(jì)收益、投入均考慮在投資 期范圍內(nèi)。 優(yōu)點(diǎn)：內(nèi)部收益率法考慮了投資期內(nèi)的所有投入與收益、現(xiàn)金流等各方面因素。可以與 租金回報(bào)率結(jié)合使用。內(nèi)部收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按3、單利計(jì)算，而內(nèi) 部收益率則是按復(fù)利計(jì)算。 不足： 通過計(jì)算內(nèi)部收益率判斷物業(yè)的投資價(jià)值都是以今天的數(shù)據(jù)為依據(jù)推斷未來， 而 未來租金的漲跌是個(gè)未知數(shù)。 4.簡易國際評估法 基本公式為：如果該物業(yè)的年收益15 年房產(chǎn)購買價(jià)，則認(rèn)為該物業(yè)物有所值。這 一國際上專業(yè)的理財(cái)公司評估一處物業(yè)的投資價(jià)值的簡單方法。 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個(gè)合理的回報(bào)，甚至是一個(gè)理想的回報(bào)，正 所謂：虧本生意沒人做。投資者若要評判自己的投資是否有價(jià)值，他們通常主要 是看該物業(yè)的投資回報(bào)率，那么，如何計(jì)算投資回報(bào)率，如何判斷投資回報(bào)率所 包含的意義呢？ 如何計(jì)算投資回報(bào)率 有行內(nèi)人告訴我們這樣一個(gè)計(jì)算投資回報(bào)率的計(jì)算公式： 計(jì)算購入再出租的投資回報(bào)率月租金12(個(gè)月)/售價(jià) 計(jì)算購入再售出的投資回報(bào)率(售出價(jià)購入價(jià))/購入價(jià) 例如，有一臨街商鋪，面積約 50 平方米，售價(jià)約 200 萬元，目前在這 個(gè)物業(yè)的周邊