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1、華聯城市山林商業業態建議華聯城市山林商業業態建議 一、南山商業市場狀況 1 1、 南山商業物業市場現狀南山商業物業市場現狀 近年來，南山區依靠科技、物流、旅游等支柱產業的持續高速增長，在深圳特區的經 濟發展中占有重要地位。2005年，南山區實現國民生產總值（GDP）820億元人民幣，約占 全市GDP 的四分之一，在深圳市六個區中居于首位；而未來的南山將建設成為深圳乃至珠 三角地區的高新技術產業基地、旅游基地、高等教育基地、物流中心，產業結構不斷優 化，南山已經由深圳昔日的邊緣化地區成為深圳經濟、社會、文化、科技、教育等諸多方 面當仁不讓的主角。 這種產業結構的優化同樣在房地產方面有所表現。南山2、區房地產的發展，無論是開發 量還是銷售量，在深圳的六大行政區域中都是獨領風騷。全市商品房銷售統計數據顯示， 2003年、2004年南山以絕對優勢蟬聯深圳房地產銷售面積及銷售額冠軍，而在2005年因關 內土地供應緊張及關外寶安、龍崗的崛起南山盡管讓出了第一的寶座，但在關內仍然占有 重要地位，供應量達122萬平米，消化量達157萬平米，房價更是一舉突破8700元/平米，漲 幅高達35.65。大量高尚住宅涌現而出，帶動片區居住人口的高速增加。居住人口的增 多，消費需求的增長，為南山的商業發展和商服市場帶來了更大的機遇。 2 2、 消費群與消費水平消費群與消費水平 目前南山缺少辦公和商業較為集中的大型3、CBD，而一些目的性消費場所主要集中于東 門、華強北等傳統商業區域，因此造成了南山的常駐人群基本上按照南山居住、福田上 班、羅湖消費的“三點一線”模式生活。 南山的居住人口多為羅湖、福田、南山高新科技園的白領或金領，文化水平普遍在大 專以上，年齡主要集中在25-40歲之間，人口素質居深圳各片區之首，這是深圳其它商業區 所無法比擬的資源優勢。隨著時間的推移，他們的消費成長潛力較大，尤其是西部通道開 通后，大量內地的旅游人口會選擇南山作為往來迪斯尼的“橋頭堡”和“驛站”，特色旅 游消費及相關配套如：餐飲、酒店、休閑、購物等將會成為南山最具發展潛力的惡行業之 一。南山區還會成為繼羅湖、福田之后又一個港人聚集區，大量港人的涌入將會大幅度提 升南山房地產售價、租金，從而進一步增加南山的消費群體并帶動南山的消費力。 3 3、 商業布局商業布局 南山目前已形成了六個有代表性的商圈，分別為以沃爾瑪、人人樂