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1、【萬科內(nèi)部】萬科商業(yè)地產(chǎn)的新裝配流水線【萬科內(nèi)部】萬科商業(yè)地產(chǎn)的新裝配流水線 作為萬科股東，還是相對(duì)“放心”，至少?zèng)]搞錯(cuò)方向，摘錄如下。 700 萬平米的土地儲(chǔ)備，按照每平米 1 萬元的商業(yè)價(jià)值來推算，萬科擁有了近千億的貨量。 僅北京一城，就擁有 4 個(gè)商用綜合物業(yè)項(xiàng)目，持有型面積約 50 萬平米，商用物業(yè)的貨值就達(dá)到 了 100 億元。（注：沒辦法，土地出讓條件導(dǎo)致，萬科總土地儲(chǔ)備 1700 億2.5 年=4250 億， 占比 16%，還行？） 第 1 類，萬科城市廣場(chǎng)系列，并不是萬科以后發(fā)展的重點(diǎn)。 第 2 類，萬科生活廣場(chǎng)系列，主要開發(fā) 2 到 3 萬平方米體量的社區(qū)商業(yè)綜合體，案例是新2、加 坡的“鄰里中心式生活廣場(chǎng)”，這是新加坡特別有意思的一種模型，這種項(xiàng)目現(xiàn)金流很穩(wěn)定， 固定客源就是住在周邊的居民，可以滿足他們周末時(shí)的一站式消費(fèi)。 第 3 類，針對(duì)社區(qū)商業(yè)街，打造的是鄰里家。 生活廣場(chǎng)系列與鄰里家系列開發(fā)將占大半比重 （注：我很滿意這個(gè)策略：做小，不做大，做服務(wù)配套，不搞“形象工程”的城市綜合體。他 們很聰明，對(duì)標(biāo)領(lǐng)匯：是一個(gè)非常有意思的地產(chǎn)基金，做得很好，完全是從社區(qū)、保障性住房 的商業(yè)配套資產(chǎn)開始做，現(xiàn)在做成了亞洲很成功的房地產(chǎn)基金之一。） 不能沉入重資產(chǎn)的泥潭，“輕資產(chǎn)、會(huì)運(yùn)營”，“賣了再管”輕資產(chǎn)運(yùn)營，開一個(gè)就資本化 一個(gè) （注：我很滿意這個(gè)策略：做小不做大，做服務(wù)3、配套，不搞“形象工程”的城市綜合體。很聰 明，對(duì)標(biāo)領(lǐng)匯：是一個(gè)非常有意思的地產(chǎn)基金，做得很好，完全是從社區(qū)、保障性住房的商業(yè) 配套資產(chǎn)開始做，現(xiàn)在做成了亞洲很成功的房地產(chǎn)基金之一。） 萬科內(nèi)部則嚴(yán)格把守著安全邊際。萬科選擇了總部加一線孵化的發(fā)展模式，大型商業(yè)現(xiàn)在更 多集中在北京、深圳、上海等資源較好的城市。總部同時(shí)也會(huì)對(duì)持有型長(zhǎng)線投資物業(yè)總量進(jìn)行 邊際控制。 （注：策略對(duì)，執(zhí)行嘛？不好說。） 金隅萬科城：村落式布局+珠寶盒式業(yè)態(tài)規(guī)劃，萬科將商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃也進(jìn)行了模塊 化。萬科對(duì)金隅項(xiàng)目也進(jìn)行了測(cè)算。“這個(gè)項(xiàng)目的成本是 9 億元，金隅萬科廣場(chǎng)項(xiàng)目預(yù)計(jì)年凈 租金將在 8000 萬元至 1 億元之間，公司預(yù)計(jì) 7 年時(shí)間就能收回成本。 本文來自房地產(chǎn)觀察家，作者為萬科外部人士，文中資料及分析不代表萬科官方觀點(diǎn)，也不構(gòu) 成任何投資建議。 文/房地產(chǎn)觀察家 2013 年，對(duì)于 30 歲的萬科來說