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1、上海浦東企業商墅綜合體定位及營銷推廣報告 05月 上海低密度辦公場分析 自身條項目自身條件分析 項目目標客戶分析項目目標客戶分析 項目定位建議 價格實現預判 整體營銷推廣策略 1 低密度寫字樓市場分類低密度寫字樓市場分類 目前上海的低密度產品主要分為兩類： 第一類是以政府為主導開發的園區類項目，目 前主要分為張江高科技園、金橋商務園等幾個 科技園區，單棟產品面積較大，部分為大型企 業定制產品，基本為工業產權，依托政府的政 策支持引入客戶； 第二類為開發商自主開發的市場型項目 如為工業產權：主要集中在外郊環間，產品面 積較小，主要集中在2000平米以下，只能整 棟出售，價格實現普遍較低； 如為商2、辦產權： 一類以低密度為特征，面積在1500平米以下， 實現單價較高，以萬科VMO為典型代表； 一類以綜合體為特征，面積基本在五千以上，類以綜合體為特征，面積基本在五千以上， 也可分層出售，集中在新興的長風、臨空板塊 ，如旭輝世紀廣場、北岸長風。 市場型低密度字樓項分布市場型低密度寫字樓項目分布 近兩年市場型低密度產品供應量增加，獲得市場認可及青睞； 但是大部分項目分布在外環外僅有少數項目位于中環以內內環以外區域 但是大部分項目分布在外環外，僅有少數項目位于中環以內，內環以外區域； 目前市場上大部分項目為工業產權，僅萬科VMO、長風板塊的幾個綜合體項目為商辦產權. 金領之都B區 東方環球企業中3、心 印象鋼谷 旭輝世紀 本項目 復地中環天地 長風綠城項目 蘇寧天御匯銀銘尊 世和中心 中邦MOHO 欣凱元川沙項目 張江創新園 集電港B區4-8項目 蘇寧天御匯銀銘尊 贏華國際 名企公館 北岸長風 售罄 在售 未來上海總部 灣四期 財富新場二期 萬科#6地塊 復地項目 伽利略公館大業領地 萬科VMO 供應 財富興園旭輝地塊創研智造三期 上河商務園二期 灣四期 低密度市場供求分析低密度市場供求分析 ? 同類低密度辦公項目每年供應量約為1025萬方， 占寫字樓整體銷售市場供應量的10%，在 2009年后有所下降2009年后有所下降。 ? 總體去化率較高，且呈快速上升的趨勢，2009年保持在90%以上的高位； ? 2011年受整體經濟及樓市低迷的影響，去化率有所下降。（11月份復地中環天地有大體量 上市銷售時間很短對整體去化率造成影響） 20062011年低密度辦公項目成交及供應統計