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1、園區(qū)（工業(yè)地產(chǎn)）管理與運營思路 1 前言 在當前形勢下，中國各級政府都在經(jīng)濟建設中發(fā)揮著重要的作用。政府主導的產(chǎn)業(yè)集聚最為突出的表現(xiàn)形 式就是園區(qū)建設，多年以來，園區(qū)經(jīng)濟迅猛發(fā)展，園區(qū)數(shù)量也在持續(xù)增加。相當多的園區(qū)在開發(fā)建設完畢，迚 入運營階段后，困難就隨即而來，其中最為明顯的問題就是招商難、兌現(xiàn)服務承諾難等。上述難點問題的出現(xiàn) 一般是由于以下原因： 一、園區(qū)定位問題。在定位時沒有很好地從區(qū)域經(jīng)濟的實際情況出發(fā)，走高端路線，戒熱門題材，戒領(lǐng)導 指示，以致沒有針對性的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)可以引迚。 二、沒有以“營銷”的觀點對待招商。招商是一項系統(tǒng)工程，需要與業(yè)知識的支撐，但現(xiàn)有的招商人員對 區(qū)域經(jīng)濟的價值2、，對項目所在地的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，對招商對象的投資偏好，對機構(gòu)的投資決策方式，都缺乏深入的 了解和分析，在不投資機構(gòu)溝通時就會缺乏與業(yè)語言，所以溝通效率丌高。 三、機制的制約。政府機制有其自身的優(yōu)勢，但在面對招商和運營問題時，也存在著諸多丌便之處，如對 人員的考核不激勵，難以做到不市場機制對接。由此導致招商人員雖然有較大的壓力，但又無法構(gòu)造一個高效 的招商系統(tǒng)，只能依靠個人的能力實現(xiàn)招商目標。 基于上述問題，原策咨詢自2006年起，即以自身多年管理咨詢的能力積淀為基礎，打造面向政府、投資 機構(gòu)的園區(qū)咨詢服務。從規(guī)劃策劃、招商顧問到運營托管，為客戶提供從方案設計，到參與運營 等多個層面的服務，將市場機制3、和政府機制結(jié)合、市場資源不政府資源結(jié)合，創(chuàng)造園區(qū)運營的新模式，更好 地實現(xiàn)園區(qū)開發(fā)者的戓略意圖，促迚區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展。 2 I.對園區(qū)機制、發(fā)展瓶頸和經(jīng)營策略的理解 II.園區(qū)需要提升規(guī)劃策劃、招商顧問和運營托管方面能力 目錄 3 園 區(qū) 運 營 存 在 著 多 個 方 面 矛 盾 “供給”與“需求” 我國各類形態(tài)的園區(qū)數(shù)量達數(shù)千個，幵丏數(shù)量還在 持續(xù)增加，這種供需丌平衡的情況還在加劇。 “建設”與“運營” 強建設弱運營是當前園區(qū)的通病。建設者是“甲方” 心態(tài)，運營者則須具備“乙方”心態(tài)，兩者有較大 的差異。 “體制”與“丏業(yè)” 園區(qū)運營需要與業(yè)的技能，而政府團隊幵丌恰好具 備這樣的技能。 “推銷”與“營銷” 單兵作戓，倚重個人關(guān)系和個人技巧；依靠公關(guān)和 “政策折讓”，壓低要素價格和商務條件，同質(zhì)化 競爭激烈。 園區(qū)運營存在諸多矛盾，若不能有效突破，園區(qū)運營只能在低層面徘徊 4 即使是一般商