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住宅商業裙樓物業定位分析報告（6頁）.doc

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物業資料

上傳人：大寶編號：138313 2021-05-31 6頁 17.50KB

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1、住宅商業裙樓物業定位分析近期，有關大型超市、餐飲等行業進駐高層物業裙樓的消息頻見報端，很多商家都把目光對準了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發現，很多裙樓商業物業由于社區規模、鋪面層高、場地過小等因素很難符合經營要求。一、一、市場狀況市場狀況目前房地產先進城市裙樓商業物業呈現兩極化分布的態勢。就成都現狀來說，很多區域尤其是二、三環路外、成都主城區外新興開發的區域，住宅項目帶裙樓的空置率達到 50以上，若裙樓有三四樓的位置空置率則更高。廣州是房地產開發較先進的城市，具體在裙樓商鋪方面，盡管供應量相當大，例如協和新世界芳草園 2 層共 6200 平方米;華標廣場3層共2、15000平方米;都市華庭也有2萬平方米左右; 帝景苑有 4000 平方米，但都已找到買(租)家，而且售價和租金比原來的有所提高。據悉，芳草園首層商鋪大面積售價超過 3 萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價也近 3 萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和體育東交界，位置優越，部分商鋪甚至開出 6 萬余元/平方米的單價，但仍有保險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對零散的買賣就不是很好，其中平方米左右的地塊成交3、比較多。二、裙樓物業的特點裙樓物業的特點-商業裙樓與單體商業物業的區別商業裙樓與單體商業物業的區別首先，體現在價格上。由于商業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了，所以價格比單體商業物業有優勢。其次，體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單體商業那么純粹，其經營的業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓就不宜經營油煙過重的餐飲。外立面上外立面上單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢裙樓是不獨立的，所以在外觀設計上發揮空間小，難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的地段一般都兼顧塔樓功能。三、三、裙樓物業的運作方式裙樓物業的運作方式目前，裙樓商業運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來，以租帶售，三是走專業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。發展商可以根據周邊一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己

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