上海東方金座國際公寓項目策劃報告（70頁).pdf
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上傳人：大寶
編號：138452
2021-05-31
70頁
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1、 【東方金座】 項目策劃報告 【東方金座】 項目策劃報告 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 1 東方金座項目 目 錄 目 錄 前 言：對本項目的原始思考.2 第一篇：機會發現篇.3 第二篇：項目定位篇.11 第三篇：產品建議篇.22 第四篇：項目運營篇.28 附 件：項目周邊房地產市場分析報告 .34 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD. 2 東方金座項目 前言：對本項目的原始思考 前言：對本項目的原始思考 從區位上來看： 從區位上來看： 本案位于大陸家嘴2、板塊，項目區位非常優越，擁有一號和二號地 鐵線、緊鄰主要交通干線、十幾條公交線路通往市內各區域，到小陸 家嘴、 人民廣場、 竹園商貿區等主要商貿中心都在 5 公里以內； 同時， 周邊住宅市場比較發達，已經形成以中高檔住宅為主的居住氛圍，周 邊上海綠城、東方城市花園等樓盤都是 2005-2006 年熱賣的住宅項 目。 從項目上看： 從項目上看： 我們也看到本案還存在很多先天性的不足。主要就是產品缺陷： 由于施工時間較早并且存在項目性質轉換， 所以至今項目外立面較為 陳舊，內部結構存在很大缺陷，電梯間窄小，戶型中全部暗衛，一房 偏大，空間利用率低。此外，周邊缺乏商務氛圍：目前區域周邊辦公 氛圍不濃3、， 辦公客戶主要零散的租住在周邊的早期外銷房內， 規模小， 分布零散且不成氣候。 隨之而來的問題就是： 如何來重塑在一個比較好的地段存在諸多缺陷的產品？ 如何來重塑在一個比較好的地段存在諸多缺陷的產品？ 易居觀點： 易居觀點： 按照常規的運作思路， 僅僅是把公寓做成普通裝修房賣掉或是把 商業辦公簡單定位分拆出售，要么就是低價傾售，要么就可能會產生 投資商極不愿看到的“尾巴工程” （一個項目中好的產品部分售馨， 劣質產品遺留） ，產品應有的價值得不到充分體現。而作為國內知名 咨詢專家，易居希望能夠把每個項目的價值進行充分的發掘，為客戶 提供最佳的服務，為此，我們組織了上海易居房地產研究院、上海房 屋銷售（集團）有限公司專家團隊對項目進行全面思考和重新定位， 為項目確定可執行的操作策略。 上 海 易 居 房 地 產 研 究 院 SHANGHAI HOUSING SALES CO., LTD.
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