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1、 萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司 關(guān)于不得違法銷售車位的風(fēng)險提示 編號：1001 2010 年 3 月 10 日 一、問題描述一、問題描述 近期發(fā)現(xiàn)，個別公司為了促進(jìn)車位銷售，存在違法操作的現(xiàn)象：一是向業(yè)主 和購房人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）以外的人銷售車位；二是以車位向無房屋產(chǎn)權(quán)的 施工單位抵工程款；三是超過規(guī)劃的車位配置比例向業(yè)主銷售車位（在車位比不 大于 1 時，向一個業(yè)主銷售個以上車位）；四是向員工促銷車位。這些做法都 違反了物權(quán)法，存在較大風(fēng)險。 二、風(fēng)險判斷二、風(fēng)險判斷 物權(quán)法規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng) 首先滿足業(yè)主的需要”； 最高人民法院關(guān)于審理建筑2、物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具 體應(yīng)用法律若干問題的解釋 進(jìn)一步明確規(guī)定： “建設(shè)單位按照配置比例將車位、 車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法 第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定”，“前款所稱配置 比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫與房屋套數(shù)的比 例”。 根據(jù)上述法律規(guī)定，建設(shè)單位負(fù)有保障業(yè)主按規(guī)劃配置比例獲得車位的義 務(wù)， 并且該義務(wù)沒有時間限制。這就要求建設(shè)單位只能面向業(yè)主只能面向業(yè)主以銷售等方式處 分車位，且不能超過規(guī)劃配置的比例不能超過規(guī)劃配置的比例。為此，集團(tuán)法務(wù)室于 2004、2007、2009 年分別發(fā)布、修訂了商3、品住宅小區(qū)車位權(quán)屬劃分及處分問題的操作指引，要 求一線公司依法處分車位。 個別公司違法銷售車位的行為，存在被其他業(yè)主群訴、索賠以及輿論負(fù)面報 道等風(fēng)險： 1、 未購買車位的業(yè)主可能主張公司侵犯了他們按規(guī)劃比例獲得車位的權(quán)未購買車位的業(yè)主可能主張公司侵犯了他們按規(guī)劃比例獲得車位的權(quán) 利，利，要求公司按規(guī)劃比例向他們提供車位，公司將無法滿足。 萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司 2、一旦發(fā)生訴訟，公司的銷售行為（向非業(yè)主銷售車位，超過規(guī)劃比例公司的銷售行為（向非業(yè)主銷售車位，超過規(guī)劃比例 向業(yè)主銷售車位） 很可能被法院認(rèn)定無效向業(yè)主銷售車位） 很可能被法院認(rèn)定無效， 已購買車位的業(yè)主將要求公司賠償合 同價與糾紛發(fā)生時市場價的差價等損失。 3、違法銷售車位，特別是員工違法獲得車位，一旦被媒體曝光，會造成較 大負(fù)面影響，損害萬科品牌負(fù)面影響，損害萬科品牌。 三、針對性建議三、針對性建議 1