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1、2010 年深圳商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析年深圳商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析 20102010 年深圳商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析年深圳商業(yè)地產(chǎn)投資價(jià)值分析 【引言】談到房地產(chǎn)，人們總會(huì)自然而然的想起住宅，2009 年，深圳住宅 市場(chǎng)成交火爆，成交量屢創(chuàng)新高，樓市價(jià)格一路狂飆。住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展為深 圳經(jīng)濟(jì)回暖做出了巨大的貢獻(xiàn)，也為相關(guān)企業(yè)和投資者帶來(lái)了巨大的財(cái)富，但同 時(shí)， “高房?jī)r(jià)”因涉及太多的民生問(wèn)題而引來(lái)了政府的調(diào)控，當(dāng)全社會(huì)都專注于 討論住宅市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展形勢(shì)時(shí)， 房地產(chǎn)行業(yè)的另一個(gè)領(lǐng)域商業(yè)地產(chǎn)卻迎來(lái) 了發(fā)展機(jī)遇。可以說(shuō)，近年來(lái)深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展基本以商品住宅為重心，住 宅市場(chǎng)的快速發(fā)展光環(huán)基本上掩蓋了2、商業(yè)地產(chǎn)，但是，2009 年深圳商業(yè)地產(chǎn)已 經(jīng)初露端倪，從 2010 年開(kāi)始，我們有足夠的理由相信，深圳商業(yè)地產(chǎn)將迎來(lái)歷 史性的發(fā)展機(jī)遇。 一、深圳商業(yè)地產(chǎn)概況一、深圳商業(yè)地產(chǎn)概況 從概念上理解，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)泛商業(yè)的概念，在功能上區(qū)別于住宅地產(chǎn)， 指的是用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)、經(jīng)營(yíng)辦公功能的地產(chǎn)，主要包括商鋪、寫(xiě)字 樓和廠房。雖然沒(méi)有住宅市場(chǎng)成交那么火熱，但是 2009 年深圳商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)同 樣獲得了巨大的發(fā)展。 以寫(xiě)字樓為例，2009 年寫(xiě)字樓呈現(xiàn)供需兩旺局面，供應(yīng)量、成交量和成交價(jià) 格都創(chuàng)下了 2005 年來(lái)新高。根據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009 年寫(xiě)字樓物業(yè)新增供應(yīng) 約 90.8 萬(wàn)平米3、， 同比上漲約 50.8% ， 并且， 四成以上物業(yè)以租賃方式供應(yīng)， “只 租不賣(mài)”的趨勢(shì)有所加強(qiáng)。成交面積 48.5 萬(wàn)平米，同比上漲 132.75%。成交均 價(jià) 24948 元/平米，同比上漲 30.01%，相比 2004 年，均價(jià)漲幅約為 147%。從成 交區(qū)域來(lái)看，2009 年寫(xiě)字樓成交以福田、南山為主，兩區(qū)約占全市 84.5%的成交 份額。 數(shù)據(jù)來(lái)源：深圳市國(guó)土局和中聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)部 相比而言，商鋪類表現(xiàn)相對(duì)較弱，商鋪類物業(yè)成交面積自 2004 年以來(lái)呈下降 趨勢(shì)。根據(jù)國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009 年商鋪類物業(yè)新增供應(yīng)約 43.1 萬(wàn)平米，同比 下跌約 32%。成交面積約 19.5 萬(wàn)平米，同比上漲 5.87%；成交均價(jià) 20092 元/平 米，同比上漲 19.91%，相比 2004 年，均價(jià)漲幅約 60%。從成交區(qū)域來(lái)看，龍崗 占比超過(guò)四成，在一定程度上拉低了 2009 年全市商鋪類成