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1、 1 吳橋項目產品初步研判 （調研時間：2011 年 11 月 11 日至 2011 年 11 月 12 日） 一、一、 吳橋市場初步分析：吳橋市場初步分析： 1、住宅市場 1) 通過我司的市場調研發現：吳橋住宅市場正處于初步發展時期，具有較大的上升空間，市場客群存在明顯的剛性需求。 2) 在市場供需方面，目前市場在售項目較少，處于咨詢狀態的項目較多（產品未有均價，只接受咨詢，可見各開發商對于市場價產品未有均價，只接受咨詢，可見各開發商對于市場價 格的把握還處于猶豫狀態。格的把握還處于猶豫狀態。 ）通過調研走訪得知：從目前來看，市場呈現需求大于供給的局面。因此住宅市場去化周期較快， 各項目的銷2、售率達到 90%以上。 3) 住宅產品的設計方面，目前各項目的產品多以多層為主，小高層為輔，內部配套及景觀品質一般。住宅產品的戶型設計中規中 矩，處于咨詢狀態的項目其戶型產品的面積區間尚未確定，可見當地開發商對吳橋未來住宅市場的判斷不足，同時當地的市場 客戶對于產品的品質訴求不夠強烈。 4) 住宅市場價格方面，目前當地競爭項目中“名仕公館”的市場均價最高，為 3600 元/，其余項目的市場均價在 3200 元/到 2 3400 元/之間，但就其項目和產品的品質來看，這樣的市場價格能夠反映其市場價值，因此吳橋的住宅市場價格能夠體現當 地的市場現狀，在情理之中。 2、商業市場 1) 通過我司的市場3、調研發現：吳橋商業市場正處于萌芽階段，城市商業產品和配套缺失，因此導致當地消費活動的轉移（當 地優質客群大多去往德州進行消費） 。 2) 目前市場存在的商業項目雖區位較好、具有一部分商氣和人氣，但從其項目的內部規劃、業態劃分、服務配套、商品品類、 運營管理等方面明顯不足，因此造成當前市場上商圈的弱化，也直接影響了商業項目的經營，同時城市重心向東北方向轉 移，一定程度上減少了市場客群的關注度，同時按照商業項目對區位、城市功能配套等方面的苛刻要求，目前商業市場存 在的產品，較為落后，未來競爭力有限。 3) 目前，市場存在的商業產品多以一拖二的結構的建筑形式，如長江路和嘉陵江路的底層商業，但其業態較為分散，內部進 深較長，面寬較窄，處于主要商業街交口或主要人流動線上的底商租金較高（大約一年租金為 2 萬元到 3 萬元） ，同時，當 地最大的商業項目“信發商廈”以自營形式進行經營，直接帶動了周邊的