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1、20122012 年廣州商業(yè)地產(chǎn)回顧與展望年廣州商業(yè)地產(chǎn)回顧與展望 廣州，縱觀 2012 年，全球及國內(nèi)經(jīng)濟增長放緩持續(xù)影響廣州甲級寫字樓租賃市場。 仲量聯(lián)行廣州及深圳董事總經(jīng)理吳仲豪表示：“盡管今年的主要經(jīng)濟指標趨向穩(wěn)定，但大 部分外資企業(yè)對經(jīng)濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態(tài)度。外資企業(yè)需求呈下降趨勢，國內(nèi) 企業(yè)仍然是市場需求主要驅(qū)動力。”2012 年隨著零售消費總額增速放緩，零售業(yè)擴張步伐 明顯減慢，但部分商場升級改造以及新開業(yè)商場表現(xiàn)良好使整體空置率較 2011 年下降，零 售消費放緩因素使租金增幅減小。盡管如此，今年部分國內(nèi)外連鎖品牌擴張需求仍較旺 盛；資本值增長基本持平，投資市場出現(xiàn)迄2、今最大宗交易；工業(yè)物業(yè)市場方面，由于企業(yè) 利潤下降，租賃需求受到制約，整體物流園租金均增長乏力，全年租賃交易以非保稅項目 為主。受年初政策影響，2012 年的豪宅總銷量下降，市場上新盤減少；租賃需求放緩，中 央商務區(qū)成為熱點；整體住宅交易量自二季度起均穩(wěn)步上升，但新項目優(yōu)惠減少；未來隨 著銷售市場回暖，買家入市增多，租金與售價趨于平穩(wěn)，資本值逐漸回升。 甲級寫字樓市場甲級寫字樓市場 外資需求持續(xù)下降，內(nèi)需仍是主導。2012 年四季度，盡管主要經(jīng)濟指標趨向穩(wěn)定，大 部分外資企業(yè)對經(jīng)濟前景仍有疑慮，對擴張持謹慎態(tài)度。2012 年全年，整體市場活躍度較 去年低，外資企業(yè)需求呈下降趨勢，無論是從租賃面3、積還是成交量上看，國內(nèi)企業(yè)仍然是 市場需求主要驅(qū)動力。 仲量聯(lián)行廣州商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖分析指：“隨著整體需求下滑，2012 年擴張型成 交減少，反而節(jié)約成本型企業(yè)搬遷及續(xù)租案例增多。同時，由于環(huán)球經(jīng)濟與國內(nèi)經(jīng)濟均出 現(xiàn)下調(diào)，新進駐廣州的企業(yè)數(shù)目也出現(xiàn)下降。另一方面，寫字樓升級需求增加，主要是來 自國內(nèi)企業(yè)。從行業(yè)分類來看，2012 年甲級寫字樓租賃需求更加趨向第三產(chǎn)業(yè)、電腦及 IT 通信業(yè)、專業(yè)服務業(yè)和金融業(yè)共占 56%，其中以電腦及 IT 通信業(yè)最為活躍。” 吸納量減少使空置率上升。2012 年新增甲級寫字樓 46 萬平方米，全市總存量增至 340 萬平方米，凈吸納量為 43 萬平方米。雖然凈吸納量降幅較大，但是由于新增供應量雖較 2011 年少，2012 年的空置率較 2011 年的 12.3%僅微升至 12.6%。 業(yè)主競爭加劇，租金下行。2012 年廣州甲級寫字樓租金持續(xù)下調(diào)，全