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1、20122012 年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況分析探討年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況分析探討 “一個(gè)小縣城建三四個(gè)城市綜合體，這不是繁榮，而是亂 象。”一位商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家近日在多地調(diào)研后發(fā)出如是感慨。 在房企爭(zhēng)相進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體項(xiàng)目四處開(kāi)花之 后，商業(yè)地產(chǎn)的諸多問(wèn)題開(kāi)始引人關(guān)注。而在各大媒體報(bào)道中， “泡沫”一詞也越來(lái)越多地用于形容商業(yè)地產(chǎn)投資的火熱。 盡管如此，在一些高速發(fā)展的城市里，部分區(qū)域的商業(yè)設(shè) 施匱乏卻依舊是現(xiàn)實(shí)。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)王永平告 訴中國(guó)建設(shè)報(bào)中國(guó)住房記者，與住宅投資易受宏觀大環(huán)境影 響不同，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)專(zhuān)業(yè)屬性較強(qiáng)，能否成功，主要 取決于項(xiàng)目定位、所在區(qū)域發(fā)2、展等微觀問(wèn)題。 而在總體投資過(guò)熱的時(shí)代里，這些蜂擁而上的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目，或許將面臨兩極分化的不同命運(yùn)。 “泡沫”虛實(shí)探 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的熱度看來(lái)是沸騰得有些失控了。 中國(guó)社會(huì)科學(xué)院近日發(fā)布的20112012 中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā) 展報(bào)告顯示，2011 年全年，無(wú)論新開(kāi)工增量還是銷(xiāo)售增速，商業(yè) 地產(chǎn)的表現(xiàn)都遠(yuǎn)超于住宅。其中，辦公樓新開(kāi)工面積大幅增長(zhǎng) 46.20%，增速提高 17.6%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售額也增長(zhǎng)了 23.7%。 進(jìn)入 2012 年，商業(yè)地產(chǎn)的“繁榮”遍布全國(guó)。 2012 年上海將有 22 個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目入市；北京預(yù)計(jì)有 17 個(gè)零售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市；在深圳，大型集中式商業(yè)項(xiàng)目面積在 未來(lái)3、 5 年將增長(zhǎng) 87%，未來(lái) 5 年供應(yīng)量相當(dāng)于深圳過(guò)去 30 年存量商 業(yè)的總和；來(lái)源：。在成都，同時(shí)在建的商業(yè)綜合體項(xiàng)目達(dá)到 100 多個(gè)，面積達(dá)到 3400 萬(wàn)平方米左右，從增速、體量和開(kāi)發(fā)商級(jí)別來(lái) 看，竟然已全面超越一線城市。 這么大的投資額與開(kāi)發(fā)量，市場(chǎng)消化得了嗎？ 許多專(zhuān)家對(duì)此發(fā)出警示。王永平就曾多次指出，商業(yè)地產(chǎn) 的發(fā)展應(yīng)當(dāng)與城市發(fā)展、人口規(guī)模、消費(fèi)能力等實(shí)際因素相協(xié)調(diào)。 不過(guò)，“泡沫”的認(rèn)定需要更細(xì)致的觀察。 在 2007 年左右，由于短時(shí)間內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目集中入市，“泡 沫”一詞也曾被用于中關(guān)村寫(xiě)字樓群，但一年后該區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng) 卻出現(xiàn)逆市走高的現(xiàn)象。 “單就某區(qū)域而論，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)容易短期集中。這時(shí) 以過(guò)去舊有的城市人口、商業(yè)存量數(shù)據(jù)作對(duì)比，泡沫似乎是顯而易 見(jiàn)的。但是只要城市發(fā)展速度夠快，這些供應(yīng)量也能夠很快被消 化。”一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人說(shuō)。 換言之，城鎮(zhèn)化進(jìn)度快