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1、 XXXX 廣場室外步行街招商營廣場室外步行街招商營 運(yùn)實(shí)務(wù)運(yùn)實(shí)務(wù) 總編：總編： 二二 O O 一二年十二月一二年十二月 正文正文 銷售型商業(yè)街區(qū)，尤其是室外步行街，歷來以業(yè)主眾多、規(guī)劃難度大、 招商談判繁瑣、營運(yùn)管理困難及租戶經(jīng)營過程中容易出現(xiàn)范圍掉鋪和倒閉著 稱，本文以 XX 廣場銷售型室外步行街招商營運(yùn)實(shí)務(wù)為例，對銷售型商業(yè)步行街 的招商營運(yùn)進(jìn)行探討，尋找一個(gè)能夠普遍作用于各銷售型商業(yè)街區(qū)的招商營運(yùn) 規(guī)范。 本文將銷售型室外步行街的招商營運(yùn)流程分成八個(gè)部分，分別是：招商定 位、團(tuán)隊(duì)組建、工程及物業(yè)條件確認(rèn)、業(yè)主溝通、商戶洽談、裝修管控、營運(yùn) 執(zhí)行、管理機(jī)制。其中涵蓋了過程中使用的工作流程2、表單及工作方式方法， 管理機(jī)制，團(tuán)隊(duì)建設(shè)等各方面。 第一章第一章 招商定位招商定位 室外步行街的招商定位，是室外步行街招商工作的基礎(chǔ)。 一、一、市場調(diào)研市場調(diào)研 室外步行街的市場調(diào)研，需要結(jié)合本地區(qū)已有項(xiàng)目的情況進(jìn)行市場調(diào)研。 XX 室外步行街在進(jìn)行招商定位階段時(shí)，針對自身銷售型室外步行街的特點(diǎn)，對 X 的幾個(gè)重要室外街區(qū)進(jìn)行了市場調(diào)研：X 明發(fā)商業(yè)廣場，X 中山路，XX 老街區(qū) 等，主要對以上幾個(gè)項(xiàng)目的品牌落位、銷售價(jià)格、業(yè)態(tài)比例、租金狀況、退換 鋪情況進(jìn)行了深入了解。 以 X 明發(fā)商業(yè)廣場為例：X 明發(fā)商業(yè)廣場位于 X 島中心地區(qū)，位靠火車 站、蓮坂、蓮花等大型商圈，地理位置極為優(yōu)越，周3、邊人口眾多、消費(fèi)能力很 強(qiáng)，但是 X 明發(fā)商業(yè)廣場作為銷售型室外商業(yè)街的一個(gè)失敗案例，值得我們深 思。 從項(xiàng)目本身來說，X 明發(fā)商業(yè)廣場存在以下幾個(gè)問題： 1、步行街形狀及客流動線設(shè)計(jì)不合理，明發(fā)商業(yè)廣場為圓形環(huán)狀結(jié)構(gòu)，分 為 ABCD 四個(gè)區(qū)域，區(qū)域設(shè)計(jì)混亂，動線穿插交錯(cuò)，顧客在其中逛時(shí)時(shí)常迷路； 2、業(yè)態(tài)分布混亂，雖然明發(fā)商業(yè)廣場對主力店進(jìn)行了招商，并且擁有影 城、百貨、KTV、夜總會等娛樂業(yè)態(tài)，但單一商鋪方面卻顯混亂，沒有形成良好 的商業(yè)規(guī)劃，餐飲緊靠服裝、兒童服裝店旁伴隨成人用品商店等現(xiàn)象時(shí)有發(fā) 生，造成這一現(xiàn)象的原因在于：、招商團(tuán)隊(duì)能力問題，業(yè)主自主性招商常 帶有不可控性，周邊活躍的二手房中介沒有招商規(guī)劃能力，隨意招商； 3、營運(yùn)管理缺失，明發(fā)商業(yè)廣場營運(yùn)管理處于無政府狀態(tài)，商戶形象沒有 得到有效把控，商戶張貼的各種廣告沒有進(jìn)行統(tǒng)一管理，餐飲商戶的衛(wèi)生狀況 沒有得到任何的有效控制