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1、 前前 言言 任何商業(yè)項(xiàng)目策劃方案的目的和宗旨都是在于提高該項(xiàng)目的銷售或招商，塑造、提 升品牌形象。本方案在于為我公司蚌埠新商業(yè)項(xiàng)目（下稱“蚌埠某項(xiàng)目”）提供一個(gè)準(zhǔn) 確的定位與營銷推廣方向，為該項(xiàng)目的銷售和招商作出全程戰(zhàn)略性的指導(dǎo)，在對(duì)蚌埠市 場現(xiàn)狀進(jìn)行了深入細(xì)致的了解和研究分析的前提下，找出“蚌埠某項(xiàng)目”的資源問題與 機(jī)會(huì)，以達(dá)到或超出原定銷售和招商計(jì)劃的目的，并為我公司進(jìn)一步塑造品牌形象。 一、一、 市場分析市場分析 （一） 蚌埠市商業(yè)環(huán)境基本狀況 （二） 蚌埠市同類商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查統(tǒng)計(jì) （三） 蚌埠消費(fèi)者消費(fèi)范圍、消費(fèi)水準(zhǔn)分析 （以上三項(xiàng)應(yīng)在項(xiàng)目考察初期已完成） 二、項(xiàng)目分析二、項(xiàng)目分析 （2、一）項(xiàng)目定位（一）項(xiàng)目定位 “蚌埠某項(xiàng)目”是集休閑、購物、餐飲、娛樂等多功能服務(wù)于一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng) 目，滿足地域性、全齡層、多客群、各檔次消費(fèi)者的購物、休閑及娛樂等需求，強(qiáng)調(diào)一站 式、多樣化、超值性消費(fèi)服務(wù)。 （二）競爭對(duì)手分析（二）競爭對(duì)手分析（并同我項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)勢和劣勢比較） （項(xiàng)目考察初期應(yīng)已完成） （三）（三） 銷售價(jià)格策略分析銷售價(jià)格策略分析 （高開低走，保證品牌支撐，預(yù)留樓盤銷售力。視銷售進(jìn)度讓價(jià)應(yīng)是本案的基本策 略。確定“高開”的基礎(chǔ)價(jià)格時(shí)，除考慮蚌埠大多數(shù)商業(yè)樓盤的售價(jià)，亦應(yīng)考慮競 爭對(duì)手的樓盤定位價(jià)，根據(jù)對(duì)手和自身的優(yōu)劣勢定價(jià)） （四）（四） 項(xiàng)目招商分析項(xiàng)目招商分析 從業(yè)3、態(tài)布局定位、經(jīng)營管理定位、消費(fèi)模式定位來確定招商策略 1、業(yè)態(tài)布局定位：、業(yè)態(tài)布局定位：本項(xiàng)目業(yè)態(tài)為零售、餐飲、娛樂等多業(yè)態(tài)并舉，主力店（經(jīng)營主 體）、次主力店（專營特色店）、輔助店（文化娛樂會(huì)館等功能店）差異組合，互補(bǔ)共 存。市場及業(yè)態(tài)定位相結(jié)合要求不同行業(yè)、不同業(yè)態(tài)的商鋪與設(shè)施環(huán)境的整體規(guī)劃、動(dòng)線 通透、空間營造等要和諧且布局合理，要有區(qū)域性、層次性和互補(bǔ)性。 2、經(jīng)營管理定位：、經(jīng)營管理定位：以商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營為主，實(shí)現(xiàn)租金持續(xù)增長為目標(biāo)，進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)營管 理。 通常要由專業(yè)的物業(yè)管理商和商業(yè)運(yùn)營管理商共同實(shí)施后期運(yùn)營管理的（成熟情況下 二者合一），在一個(gè)建筑群內(nèi)，涉及的行業(yè)多、店鋪多、功能多，商品組合的寬度極寬、 深度極深，利益訴求復(fù)雜，管理難度巨大，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性 結(jié)構(gòu)特征。 3 3、消費(fèi)模式定位：、消費(fèi)模式定位：滿足全家/全客層的生活體驗(yàn)。通過設(shè)置大面積百貨