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1、超高層商業(yè)中心前期規(guī)劃 無論是2002年開業(yè)的上海正大廣場(chǎng)，還是2006年進(jìn)入我們視野的西單國(guó)際中心，超高層商 業(yè)中心作為一種新型的商業(yè)地產(chǎn)建筑發(fā)展趨勢(shì)正向我們走來。然而在現(xiàn)階段我國(guó)商業(yè)地產(chǎn) 普遍面臨商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈、招商困難、運(yùn)營(yíng)困難的市場(chǎng)背景下，如何進(jìn)行項(xiàng)目的前期商業(yè)規(guī) 劃，進(jìn)而保障招商工作的順利展開，并為后期管理運(yùn)營(yíng)工作奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)成為了我們要 解決的首要問題。 前期商業(yè)規(guī)劃中的三大難題 根據(jù)我們?cè)诔邔淤徫镏行捻?xiàng)目規(guī)劃工作中的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為需要解決的主要有三大 難題： 一、高層商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的局限性 為了增加高樓層商業(yè)的吸引力，開發(fā)商們想盡辦法在高樓層安排一些能夠拉動(dòng)人流的有特 色2、的業(yè)態(tài)，如影院、冰場(chǎng)、游樂中心等娛樂性業(yè)態(tài)，然而根據(jù)國(guó)家的法令法規(guī)，娛樂性業(yè) 態(tài)的經(jīng)營(yíng)不能夠超過三層以上，因此就大大限制了這些娛樂設(shè)施往高層設(shè)置的可能性。 從消防法規(guī)上看，由于對(duì)娛樂性業(yè)態(tài)的消防疏散指標(biāo)高，因此過多的娛樂性業(yè)態(tài)的存在， 使得商場(chǎng)整體的疏散通道多，不可避免地減少了商場(chǎng)的使用面積及使用率從不同租戶的工 程技術(shù)條件看，由于許多娛樂性業(yè)態(tài)存在特殊的結(jié)構(gòu)要求，例如夜店、室內(nèi)娛樂、冰場(chǎng)、 影院等業(yè)態(tài)要求局部或全部跨層挑空，取消的結(jié)構(gòu)柱數(shù)量越多，對(duì)樓上業(yè)態(tài)的設(shè)置局限性 越大，對(duì)結(jié)構(gòu)方面的設(shè)計(jì)提出更為復(fù)雜的要求。最終的結(jié)果是往往由于結(jié)構(gòu)上的限制而無 法根據(jù)最初的設(shè)想布置業(yè)態(tài)，而只能夠退而求其次3、了。 二、消費(fèi)者消費(fèi)行為的局限 購物中心低層的租金水平大大高于高層，根本原因在于低層的人流大，因此商業(yè)價(jià)值高。 人流越多，商業(yè)價(jià)值也越高，租金提升的空間就越大，因此對(duì)超高層購物中心進(jìn)行策劃， 歸根結(jié)底就是解決如何突破消費(fèi)者對(duì)樓層的心理極限，引導(dǎo)消費(fèi)者前往更高的樓層，從而 提升購物中心平均租金水平。 三、高層商業(yè)建筑的價(jià)值背離問題 高層商業(yè)建筑每增加一層，其建筑成本呈曲線上升，租金水平則呈曲線下降。如果高樓層 商業(yè)無法達(dá)到一定的租金水平，無法實(shí)現(xiàn)預(yù)計(jì)的出租率，從整體上將拉低商場(chǎng)整體的租金 水平，影響購物中心的投資回報(bào)率，增加商場(chǎng)的空置率。同時(shí)對(duì)商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)及租戶的信心 也起到了負(fù)面作用。然而面對(duì)上述三大難題，高層乃至超高層購物中心的發(fā)展是否就前途 暗淡呢? 前期商業(yè)規(guī)劃五大原則 綜合國(guó)內(nèi)外知名超高層商業(yè)建筑案例的借鑒，以及實(shí)際工作中的實(shí)踐，在超高層購物中心 的前期商業(yè)規(guī)劃中應(yīng)重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)如下幾方面