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1、商業地產選址把握兩大動線商業地產選址把握兩大動線 “一鋪養三代”的觀念， 即便在這個瞬息萬變的時代也始終沒有過時。 精明的香港投資 人把投資分為“金、銀、銅、鐵”，而這其中，商鋪是當仁不讓的“金”。 然而與保值性更穩定的住宅相比， 普通投資者在選擇商鋪時不得不謹慎行之， 錯誤的選 擇可能讓投資者血本無歸。商業地產方面的專家指出，在選擇一個商城里的商鋪時，首先要 看這個項目的交通及客流“兩大動線”，把握好這兩點，商鋪投資的回報率才可能實現。 交通動線決定客流量交通動線決定客流量 對于商業項目而言， 地段是決定成敗的關鍵。 北京東方國泰商業顧問總經理李沐天介紹， 位于城里或者二環、三環乃至四環周圍2、的商業帶是商業成功的位置保證，而且相較之下，商 圈比單個商業建筑的影響更大。從交通便利性來講，軌道交通、公共交通都發達的地方自然 能帶來更多人氣。老牌商圈西單、王府井就具備了這些交通優勢。 但這里面有不少講究， “交通動線”是具體到項目的衡量指標， 它決定了商業項目的客 流量，也就是說有多少人會經過項目門前。“很多投資者片面地認為，越是靠近交通主干道 地理位置越好。事實卻恰好相反，商業的最佳位置一定不能在交通主干道旁，因為這相當于 多了一個天然的交通隔離帶。 ”李沐天進一步解釋， 如果一個項目處在環路和一條主干道的 交叉口一側（四個角中的一個角） ，那么與它方向相反的兩條路上的人都會與之擦身而3、過， 要到達項目就一定得圍繞兩條路轉圈。這樣一來，看似黃金位置實際卻是商家選址的“雞 肋”。 除了通達性之外， 合理的交通組織和停車便利也越來越被關注。 “很多商業的位置絕 佳，但停車方式不合理或者車位緊缺，就會隔絕掉很多消費者，這些都是商業選址時需要考 慮的。” 客流動線決定消費者感受客流動線決定消費者感受 外部交通固然重要，但商業體內部的交通流線如果不順暢，同樣會將消費者拒之門外。 李沐天介紹， 如果說交通動線決定了多少人會經過項目， 那客流動線就決定了消費者與商品 摩擦的機會。 針對小商鋪的投資者， 李沐天的建議是“在評析一個商業體內部交通的好壞時， 可以從 垂直交通和平面交通兩個方向分析。 ”垂直交通是人流從低樓層向高樓層運動的方式， 而平 面交通則能使消費者沿著商家事先設計好的交通流線進行消費。 好的內部交通設計能使不是 處于“金角銀邊”的商鋪，也能得到充足的客流。“因此，具體到