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1、香水城策劃報告香水城策劃報告 香水城策劃報告 目 錄 一、商業部分市場定位思路概述 2 二、本項目商業屬性具體分析 3 （一）郊區城市化進程中大型商業設施特征分析 3 （二）本地居民消費特征分析 18 （三）物流設施對本項目商業的影響作用 20 （四）會展業及相關配套設施需求對本項目商業的影響作用 24 （五）綜合樓潛在人群對本項目商業需求分析 26 三、本項目商業設施定位 28 （一）目標客戶群體確定 28 （二）商業主題思路研究 28 （三）商業面積初步確定 49 （四） 商業建筑風格的初步確定 50 （五）地塊周邊用地性質分析 51 綜合樓分析研究與初步定位 53 一、綜合樓用地分析 52、3 二、區域市場競爭關系分析 54 三、產品定位 77 1、規模定位 77 2、本項目寫字樓種類定位 77 3、寫字樓產品形象建議 78 4、本項目寫字樓用途構成定位 81 5、服務式公寓產品定位 82 6、主體建筑布局 84 7、媒介空間建議 85 8、設施設備建議 85 一、商業部分市場定位思路概述 對于本項目商業而言，我們認為由于其所處的地理位置以及內部其他相 關設施的影響，所以本項目商業的屬性具有多重性。換言之，本項目商 業設施的市場定位受到自身與外界多種因素的作用。因此，在得出商業 市場定位之前，我們必須對本項目商業所受到的影響因素進行深入的分 析，研究其對商業定位所產生的具體影響以3、及各影響因素之間的輕重關 系。由此才能最終確定本項目商業適合的市場定位。 就此，我們認為本項目商業定位的總體研究思路為： 根據上圖所示，本項目商業設施具有五種不同的商業屬性。我們認為， 本項目最基礎的商業屬性就是其不可更改的宏觀地理位置，即城市邊緣 的商業設施的商業屬性。 本項目處于 XX 市的東南四環。一方面本項目具有其他任何區域都很難 比擬的車行交通便利；另一方面，本項目不具有如城市中心商業區的歷 史商業文脈。具體而言，城市中心的商業區在很大程度上不僅滿足了人 們對日常購物的需求，更重要的其長久的歷史積淀使其也具有了很強的 城市旅游性質。XX 的王府井、西單等商業區都是這種典型的城市中 心。而對于本項目這種城市邊緣商業而言，由于缺乏這種歷史形成的商 業文脈，可以說簡單模仿城市中心這種具有城市觀光購物性質的商業形 式，是較為困難的。因此，對本項目而言，首先必須仔細研究本項目的 城市邊緣商