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1、謹(jǐn)致：上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司謹(jǐn)致：上海萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司 萬(wàn)達(dá)上海項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算萬(wàn)達(dá)上海項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)測(cè)算 1.0 市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)建議市場(chǎng)定位和設(shè)計(jì)建議 . 1 45 1.1 項(xiàng)目整體定位和產(chǎn)品定位 1.2 商業(yè)部分 1.3 寫(xiě)字樓部分 1.4 酒店及服務(wù)式公寓部分 1.5 高檔公寓部分 1.6 整體設(shè)計(jì)建議 1.7 價(jià)格策略 1.8 項(xiàng)目物業(yè)情況匯總 1.9 其他方案 2.0 投資分析（財(cái)務(wù)分析）投資分析（財(cái)務(wù)分析） . 46 83 2.1 方案一財(cái)務(wù)分析 2.2 方案二財(cái)務(wù)分析 2.3 方案三財(cái)務(wù)分析 2.4 各方案比較和結(jié)論 項(xiàng)目整體定位和產(chǎn)品定位項(xiàng)目整體定位和產(chǎn)品定位 整體定位方向2、整體定位方向 1. 根據(jù)市場(chǎng)研究、需求研究及地塊分析的結(jié)果，我們建議本項(xiàng)目 整體市場(chǎng)定位為： “位于中央商務(wù)區(qū)的核心，建筑品質(zhì)上具有超位于中央商務(wù)區(qū)的核心，建筑品質(zhì)上具有超 越感、前瞻性、國(guó)際化的標(biāo)志性建筑綜合體”越感、前瞻性、國(guó)際化的標(biāo)志性建筑綜合體” 。該定位方向可以 從以下幾個(gè)要點(diǎn)來(lái)詮釋?zhuān)?1. 中央商務(wù)區(qū)核心：中央商務(wù)區(qū)核心：表明本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的優(yōu)越地理位置。本 項(xiàng)目處于上海規(guī)劃的的最核心位置，城市主要道路的交匯 點(diǎn)，周邊現(xiàn)有和未來(lái)城市功能都在項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)，突顯 本項(xiàng)目的地段價(jià)值。 2. 超越感、前瞻性、國(guó)際化：超越感、前瞻性、國(guó)際化：表明本項(xiàng)目要依托于 CBD 良好 的商務(wù)氛圍，3、借助項(xiàng)目用地的特征，打造在建筑高度上、綜 合樓宇技術(shù)品質(zhì)上和管理上超越市場(chǎng)所有產(chǎn)品的物業(yè)。在樓 宇的整體設(shè)計(jì)和配套設(shè)施水平上具有前瞻性，要經(jīng)得起激烈 競(jìng)爭(zhēng)的考驗(yàn)和歲月的磨練。項(xiàng)目將依托各類(lèi)物業(yè)在品質(zhì)方面 的優(yōu)勢(shì)和經(jīng)驗(yàn)豐富的管理團(tuán)隊(duì)，打造 CBD 新的國(guó)際交流平 臺(tái)。 3. 標(biāo)志性現(xiàn)代建筑綜合體：標(biāo)志性現(xiàn)代建筑綜合體：表明本項(xiàng)目在 CBD 中的高端定位 以及物業(yè)構(gòu)成的多樣性。本項(xiàng)目未來(lái)將是 CBD 少見(jiàn)的綜合 體建筑群落，各種物業(yè)皆備，功能完善并協(xié)調(diào)發(fā)展，是 CBD 的標(biāo)志，也是 CBD 趨向成熟的象征。 物業(yè)的確定和市場(chǎng)定位依據(jù)物業(yè)的確定和市場(chǎng)定位依據(jù) 根據(jù)世邦魏理仕的研究和經(jīng)驗(yàn)， 成功的大型公建綜合體在物業(yè)配比上有 一定的規(guī)律，例如根據(jù)一些項(xiàng)目各部分物業(yè)的規(guī)模，可以看出各部分的 比例大致如下： 寫(xiě)字樓：占 2030 酒店： 占 2530 公寓和其他居住類(lèi)物業(yè)：3540 商業(yè)：2030 2