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商業綜合體xx地塊整體定位建議（18頁）.doc

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定位方案

上傳人：儒*** 編號：140183 2021-06-06 17頁 137KB

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1、A 區（商務區）地塊整體定位建議一、項目的整體定位 1、地塊位置的分析項目處在太湖新城核心區，太湖新城被規劃為無錫的“中央商務區” ，前景是非常好的。地塊處在核心區的南面邊緣地帶，普遍認為商務氣氛不如中軸附近。但由于太湖新城核心區的北區以大型商業為主，包括華潤萬象城、來福士廣場和綠城九龍倉的綜合項目，商業氣氛很濃。比較之下，南區以寫字樓項目為主，商務氣氛更濃一些，因此，項目定位為商務為主的綜合體更符合區域的整體氛圍。 2、建筑指標的邊界條件 A 區（商務區）總占地面積為 28743 ，整體建筑密度為 35%，也就是說落地面積為 10060 （首層面積）。扣除 B4 和2、 B5 的首層面積 3900 ， B1 首層面積約 1800 （標準層面積 1500 對甲級寫字樓來說偏小）、酒店首層面積為 1800 左右（標準層 1500 對五星級酒店也偏小），剩下能做商業的首層面積為 2560 ，這樣的面積基本上不大可能有大型的商業如百貨或超市能進來。 3、區域的商業配套太湖新城的前景普遍看好，目前最大的問題是配套嚴重不足，這既是問題，也是機遇，誰解決了這個問題，誰就能先吃到這個蛋糕。太湖新城的北區由于有各大知名開發商，商業的啟動是會很快的，對于太湖新城的發展是一個巨大的推動。反過來講，如果我們的項目是以商務為核心，配套是以專門服務于寫字樓3、的人群為主，那么競爭優勢就能建立起來。綜上所述，項目的整體定位應是以商務為核心的綜合體。二、寫字樓的產品定位 1、供應量巨大太湖新城的寫字樓項目供應量巨大，據太湖新城管委會的資料， 2010 年投入使用的寫字樓面積為 400 萬，由于各開發商的進度不一，到 2010 年時供應量到不了這個數量，但供應過量是毫無疑問的。量大不等于沒有機會，供應量大說明大家都看好這個區域。 2、產品結構由于無錫的寫字樓客戶以無錫和江蘇本地的客戶為多，加上以銷售的方式為主，雖然無錫的寫字樓數量眾多，但實際上優質的寫字樓寥寥可數，也就是 3-4 座。由于主流客戶是本地客戶，因此如果市場定位是走中檔路線的，反而會造成大量的趨同產品，并不是好的選擇。在無錫，優質、高端、符合跨國企業辦公要求的寫字樓其實很少。 3、市場特點寫字樓的需求相對有限，它的一個特點是“兩頭好，中間差” ，

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