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1、 東特大連市中心勞動公園項東特大連市中心勞動公園項 目整體定位及發展戰略目整體定位及發展戰略 終稿匯報說明終稿匯報說明 中期匯報的共識： 1. 本項目在高容積率情況下，不做大戶型豪宅； 2. 不做超高層； 3. 完全高科技創新產品，存在高成本風險和客戶認同風險； 4. 本項目不適合發展大型集中式商業； 本次匯報考慮新的變化： 1. 地價從原先2.5億元，調整為1.8億元； 2. 容積率由原先的9，調整為7.3；1號地塊從原先的12，調整為10； 2、3、4號地塊容積率為5.7，未變； 3. 考慮地塊的聯動開發； 在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考在新的變化條件下，我們必須對項目重新思考 2、關鍵問題是： 考慮到兩塊地的聯動發展，對于項目存在的兩大核心優勢（CBD/ 勞動公園），誰將成為本項目開發的主導價值； 在本項目容積率5.7的情況下，如何形成高檔物業形象； 如何應對嚴峻的市場競爭； 發展高檔物業對企業的戰略價值及對企業的關鍵要求； CBDCBD案例的選擇原則和選擇案例案例的選擇原則和選擇案例 項目的選擇是距CBD核心區域步行為十五鐘內； 選擇的項目是以居住為主導的； 選擇成熟的CBD區域內物業； 選擇的是CBD區域內高密度、高層物業； 選擇北京、上海、深圳、大連CBD區域內物業； （北京棕櫚泉國際公寓、SOHO現代城； 上海靜安楓景、嘉里中心； 深圳名仕閣、都市名園； 大連振3、屹.城市廣場、曼哈頓；） 世聯世聯CBDCBD居住核心價值模型居住核心價值模型 CBD區物業 類似品質的成熟居住區 購買用途 用途的多元化 純居家 經濟因素 投資回報穩定性 性價比的合理性 客戶構成 非主流家庭 主流家庭 居住流動性 高 低 服務的要求 私人化、商務化服務 日常管理 配套要求 社會的、開放的交流 家庭的、鄰里的交流 產品形象 國際化的、現代的、華貴 的 親切的、溫馨的、和諧 的 CBDCBD物業的屬性取向規律物業的屬性取向規律 有兩類方向： 第一個方向：大戶型豪宅，它一般需俱備的條件是： 有良好的外部景觀資源。 有較大規模和良好的內部環境。 內部不含辦公樓，因為辦公樓對大戶豪宅價值有折減。 與CBD的商務氛有一定距離。 第二個方向：中等戶型服務式住宅和小戶型公寓 具備服務功能和公共交流功能。 處在CBD氛圍內或其延續范圍內。 如臨主干道，則偏向辦公。 內部環境不成為其核心價