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1、大良德勝商務(wù)區(qū) 策劃定位報告 謹呈謹呈: :華南實業(yè)有限公司華南實業(yè)有限公司 區(qū)位印象：順德未來CBD 順德新城區(qū)居住氛圍趨濃城市價值趨顯 嘉信城市花園 萬科新城灣畔 純水岸 水悅城邦 海岸星座 蘭喬圣菲 喜來登酒 店 順風灣廣場 目前已開發(fā)：海岸星 座、純水岸、萬科新城 灣畔、萬科蘭喬圣菲多 個大型高檔次樓盤； 2009年8月喜來登酒 店正式開業(yè) 順德區(qū)政府大樓、德 勝廣場、公安局、檢察 院等市政設(shè)施已投入使 用多年。 項目思考1：價值項目核心價值是基于區(qū)域未來商業(yè)商務(wù) 發(fā)展利好還是板塊未來居住價值？ 項目屬性定位：CBD 啟動項目 綜合體項目80萬大盤 新區(qū)市政景觀資源 項目基本經(jīng)濟技術(shù)參2、數(shù) 總用地面積： 228231平米 容積率：2.5-5.0（各地塊不同） 建筑面積：816230.5平米 商業(yè)金融建筑面積：不少于408115平米 住宅建筑面積：不多于408115平米 項目思考2：開發(fā)方向是基于綜合體角度還是居住大盤角 度？ 項目地塊解析： 地塊分散功能復(fù)合 受限較多 地地 塊塊 用地性質(zhì)用地性質(zhì) 容積容積 率率 商業(yè)建商業(yè)建 面面 住宅建住宅建 面面 1 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 5 204510 2 商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地 5 121970 3 二類居住用地兼容商業(yè)服 務(wù)業(yè)設(shè)施用地 3.5 145502 62358 4 二類居住用地兼容商業(yè)服 務(wù)業(yè)設(shè)施用地 3.5 1635.5 23、86810 5 二類居住用地兼容商業(yè)服 務(wù)業(yè)設(shè)施用地 2.5 80000 121305 備注： 1、本項目計算容積率建筑面積816230.5平方米，其中住宅計容建筑面積不得超過計算容積率總量的50%（即建筑 面積408115平方米），1號地塊內(nèi)按五星級建設(shè)標準設(shè)臵酒店一所，1號、2號地塊商務(wù)辦公按甲級寫字樓及以上 標準建設(shè)，計容建筑面積不得少于21萬平米，5號地塊內(nèi)設(shè)臵集中式商業(yè)綜合設(shè)施，商業(yè)建筑面積不得少于80000 平方米。 2、2號地塊商務(wù)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地中可設(shè)臵不多于計容建筑面積60000平方米的公寓式酒店。 3、1號地塊220米（其中綠軸公園側(cè)主體塔樓建筑高度180米，其余主體塔樓建筑高度80米）；2號地塊 150米（其中主體塔樓建筑高度90米）；3號、4號地塊120米（其中主體塔樓建筑高度80米）；5號地塊 120米。 5、沿綠軸東面1地塊建筑主體高度不得少于18