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1、 1 1、開發(fā)商：我們所面對(duì)的委托方多為住宅業(yè)務(wù)為主的 開發(fā)商，不懂商業(yè)，不僅需要知道項(xiàng)目能做什么，還 要知道具體怎么做，一是形成看得見、摸得著的藍(lán)圖， 二是建立與設(shè)計(jì)師對(duì)話的平臺(tái)。 2、設(shè)計(jì)師：目前國(guó)內(nèi)大多設(shè)計(jì)師對(duì)住宅比較在行，但 對(duì)商業(yè)理解不深，不掌握商場(chǎng)規(guī)劃布局當(dāng)中的各種商 業(yè)業(yè)態(tài)的特性和商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特有的運(yùn)作規(guī)律，對(duì)各種空 間、設(shè)施與商場(chǎng)的實(shí)際需要難以做到相輔相成。 規(guī)劃：商業(yè)地產(chǎn)“第一生產(chǎn)力” 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的作用顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的作用 2 總體規(guī)劃總體規(guī)劃規(guī)模配比、各物業(yè)關(guān)系（價(jià)值實(shí)現(xiàn)、開發(fā) 分期） 業(yè)態(tài)（功能）空間業(yè)態(tài)（功能）空間不同業(yè)態(tài)之間的關(guān)系、位臵、面 積2、建筑要求（層高、柱距、承重、交通、水電暖通、 排污）、營(yíng)業(yè)與輔助空間關(guān)系 交通關(guān)系交通關(guān)系城市交通與項(xiàng)目、人與車、內(nèi)與外、垂直 與平面、主力店與非主力店、不同業(yè)態(tài)功能（同營(yíng)業(yè)時(shí) 間、不同營(yíng)業(yè)時(shí)間） 商業(yè)氛圍（感覺體驗(yàn)）商業(yè)氛圍（感覺體驗(yàn)）建筑、園林景觀、標(biāo)示廣告、 廣場(chǎng)、出入口、門庭（中庭）、可視度、過道、店鋪形 象 顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的主要顧問公司產(chǎn)品規(guī)劃建議與評(píng)價(jià)的主要 內(nèi)容內(nèi)容 東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目東營(yíng)膠州路商業(yè)項(xiàng)目 4 本項(xiàng)目位于東營(yíng)市東城市區(qū)核心位置，傳本項(xiàng)目位于東營(yíng)市東城市區(qū)核心位置，傳 統(tǒng)膠州路商圈內(nèi)統(tǒng)膠州路商圈內(nèi) 本項(xiàng)目位于東城核心位置， 步行10分鐘可達(dá)市政府可達(dá)市政3、府 本項(xiàng)目至西城濟(jì)南路商業(yè) 區(qū)的交通距離約約2020公里，私公里，私 家車行使需家車行使需2020- -3030分，分，公交 車運(yùn)行近一小時(shí) 西西 城城 東東 城城 商河路 濟(jì)南路 廬 山 路 西 四 路 西 三 路 西 二 路 市政府市政府 項(xiàng)目屬性界定 本案本案 5 序號(hào)序號(hào) 商場(chǎng)名稱商場(chǎng)名稱 面積面積 商業(yè)形態(tài)商業(yè)形態(tài) 1 眾城商場(chǎng) 6000平 商場(chǎng) 2 金座商城 3000平 商城 3 天瑞商廈 5000平 商城 4 時(shí)代家具城 2000平 專業(yè)市場(chǎng) 5 工業(yè)品市場(chǎng)大 棚 2500平 集貿(mào)大棚 6 工業(yè)品市場(chǎng)內(nèi) 部商業(yè)街 8000平 商業(yè)街 7 南部商業(yè)街 3200平 商業(yè)街 8 沿街商鋪 6000平 沿街商鋪 總計(jì) 約3萬平 1 1 2 2 3 3 4 4 5 5 6 6 7 7 8 8 業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)：服裝鞋帽占比約40%、小商品占比約15%； 餐飲、娛樂缺乏 本項(xiàng)目所在的膠