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1、高密度策略 2.0以上容積率項(xiàng)目研究 目錄 一、引言 二、體系分解 三、可能性研究 四、需求性研究 五、產(chǎn)品觀 六、小屯項(xiàng)目的針對(duì)性研究 一、引言 研究背景及目的研究背景及目的 背背 景景 可能開發(fā)項(xiàng)目中，高容積率是一大類型。 具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方向。 目目 的的 形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀 為高容積率項(xiàng)目的決策提供參考 研究思路研究思路 研究范圍：研究范圍：以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)目信息 研究方法研究方法 以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形 成產(chǎn)品觀 實(shí)際項(xiàng)目分析和萬科住區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合 同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況 高容積率帶來了什么？高容積率2、帶來了什么？ 相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來的壓迫感？ 如何處理高密度開發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性澳洲康都 的高密度和景觀處理，金色家園泛會(huì)所處理 高密度下的景觀處理？ 高密度對(duì)局部小氣候的影響？ 高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對(duì)社區(qū)開放的影響 高密度下的停車策略（包括對(duì)成本與環(huán)境的影響） 相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來居住混合性 的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中） 相同用地下，人口密度的提高，帶來對(duì)融洽鄰里交往的更迫切的需求 高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求？ 對(duì)“合理性”的更高要求（相比低密度） 如3、何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？ 對(duì)內(nèi)部或周邊配套的要求？ 對(duì)后期裝修的影響？ 二、體系分解 產(chǎn)品產(chǎn)品 = 可能可能 + 需求需求 產(chǎn)品線 （可能成為什么？） 客戶線 （需要成為什么？） 單體的可能性 規(guī)劃的可能性 社區(qū) 定位 社區(qū) 定位 需求解析（一）需求解析（一） 其其 它它 社區(qū) 定位 社區(qū) 定位 需求解析（一）需求解析（一） 其其 它它 社區(qū) 定位 自我實(shí)現(xiàn)自我實(shí)現(xiàn) 尊重需求尊重需求 歸屬與愛歸屬與愛 安全需求安全需求 生理需求生理需求 宜居性宜居性 合理性合理性 需求解析（二）需求解析（二） 需求解析（二）需求解析（二） 規(guī)劃規(guī)劃 單體單體 景觀景觀 配套及物配套及物 業(yè)業(yè) 其他附加其他附加 值值 宜居性宜居性 消解高密度 帶來的壓迫感 關(guān)注局部小 氣候 同層次的適 當(dāng)居住混合 提高居住空 間舒適度 景觀的宜居 性 提倡精裝修， 減少后期裝 修的不良影 響 便利