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1、寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目 報告分享要點報告分享要點 集團(tuán)工商咨詢事業(yè)部集團(tuán)工商咨詢事業(yè)部 宏發(fā)寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目組宏發(fā)寶安總部經(jīng)濟(jì)園項目組 開發(fā)方案確定前提開發(fā)方案確定前提 本項目現(xiàn)總體開發(fā)方案基于開發(fā)商目標(biāo)、整體市場機(jī)會、案例 借鑒、地塊價值分析等多維度論證，且基于深圳市政府最新出 臺的 “1+6”文件對于城市更新項目的影響（包含工業(yè)樓宇轉(zhuǎn) 讓、產(chǎn)權(quán)單位劃分等）,按全部物業(yè)現(xiàn)售的最保守模式進(jìn)行方案 測算，在貴司已確定松柏路地塊為一期開發(fā)的前提下，進(jìn)行開 發(fā)方案研判。 2 3 地價補(bǔ)繳問題地價補(bǔ)繳問題 城市更新項目城市更新項目特殊轉(zhuǎn)讓模式項目特殊轉(zhuǎn)讓模式項目 城市更新項目如欲全部分2、割轉(zhuǎn)讓：工業(yè)樓宇的全部建面按 工業(yè)和辦公基準(zhǔn)地價的平均值*50補(bǔ)繳；配套設(shè)施按市場 評估地價補(bǔ)繳地價。符合鼓勵發(fā)展的產(chǎn)業(yè)項目（總部企業(yè)、 戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)）都可享有0.5的優(yōu)惠。 特殊轉(zhuǎn)讓模式項目：按市場評估地價-已繳納地價 銷售問題銷售問題 必須現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證才能賣必須現(xiàn)售，拿到房產(chǎn)證才能賣 產(chǎn)權(quán)劃分問題產(chǎn)權(quán)劃分問題 可分割轉(zhuǎn)讓項目，最小可劃分到“間”，產(chǎn)權(quán)劃分更靈活可分割轉(zhuǎn)讓項目，最小可劃分到“間”，產(chǎn)權(quán)劃分更靈活 增值收益問題增值收益問題 增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴(yán)重影響開發(fā)利增值收益上繳政府將大肆瓜分開發(fā)商收益，嚴(yán)重影響開發(fā)利 潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記3、價規(guī)避增值收益潤；開發(fā)商可通過虛增成本放大登記價規(guī)避增值收益 租售結(jié)合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分租售結(jié)合項目，扣減金額只計銷售型物業(yè)部分 分割轉(zhuǎn)讓問題分割轉(zhuǎn)讓問題 一般轉(zhuǎn)讓模式包含用地批準(zhǔn)文件或土地合同約定的以及城市 更新項目。特殊轉(zhuǎn)讓模式包含九種情況，其中第七種提供了 以租代售模式后期轉(zhuǎn)房產(chǎn)證的途徑。 轉(zhuǎn)讓對象必須是企業(yè)，且政府設(shè)定準(zhǔn)入條件項目必需由產(chǎn)業(yè) 主管部門做資格審查。 所有分割轉(zhuǎn)讓項目原則上5年內(nèi)不允許二手轉(zhuǎn)讓，需要轉(zhuǎn)讓 的政府收繳全部增值收益，對投資客存在抗性。 “1+6”1+6”文件文件 關(guān)鍵點總結(jié)關(guān)鍵點總結(jié) 4 “1+6”1+6”文件文件 土地增值收益土地增值收益 增值收益計算方式增值收益計算方式 增值收益額銷售收入-扣減總金額 扣減總金額登記價（包含購地成本、拆遷成本、工程結(jié)算成本、園林及裝修成本以及管 理成本等）+銷售稅費(fèi)+補(bǔ)繳地價；虛增成本放大登記價成為項目利潤