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1、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤關(guān)鍵大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤關(guān)鍵 房地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤關(guān)鍵是定位問(wèn)題，包括：產(chǎn)品定位和成本定位等。 在此就這兩方面做一下簡(jiǎn)要的闡述和分析。 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)非常重要， 關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的成敗。產(chǎn)品定位的依據(jù)是什么呢？ 我認(rèn)為，土地的位置和狀況限定了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)選擇的余地，因?yàn)橥恋氐?位置是固定的。這就是通常所說(shuō)的土地中蘊(yùn)含著密碼，我們只有正確 分解和破譯土地密碼，知道土地真正適合做什么，才可能做出正確的 產(chǎn)品定位。 土地密碼中蘊(yùn)含著客戶群密碼和總價(jià)密碼。 客戶群密碼是指土地的客 觀條件決定了在這塊土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目適合哪些人群。 我們必須對(duì)市場(chǎng)進(jìn) 行細(xì)分，要正確2、分析客戶群，我們必須先正確評(píng)估項(xiàng)目的自身?xiàng)l件， 這些客觀條件決定了哪些客戶會(huì)對(duì)這個(gè)項(xiàng)目感興趣， 決定了客戶群的 大小。 總價(jià)密碼是指房地產(chǎn)項(xiàng)目定位一定要注意房子的總價(jià)問(wèn)題。 客戶在買 房時(shí)非常注意房屋的總價(jià)， 其實(shí)一個(gè)人在買房時(shí)心里都有一個(gè)可以接 受的總價(jià)。產(chǎn)品定位應(yīng)該是總價(jià)定位，而不是單價(jià)定位。戶型面積大 小對(duì)總價(jià)影響很大，要滿足這些客戶群的需要，必須在戶型選擇和設(shè) 計(jì)上下功夫。 產(chǎn)品定位應(yīng)注意：不要盲目跟風(fēng)；警惕成功經(jīng)驗(yàn)。產(chǎn)品定位時(shí)不能簡(jiǎn) 單拷貝別的項(xiàng)目，注意分析土地密碼。盲目跟風(fēng)往往會(huì)不按土地的實(shí) 際情況辦事，最終造成項(xiàng)目的失敗。 另類是小盤取勝的一個(gè)策略。小盤因?yàn)橐?guī)模小具有先天的缺陷，3、如果 考慮獨(dú)辟蹊徑，采取另類策略，定位于少數(shù)人群，往往會(huì)取得成功。 但大盤切忌另類，不能模仿小盤，不要風(fēng)格太強(qiáng)，不要缺乏包容性， 否則會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。 成本定位 成本是一個(gè)廣義、動(dòng)態(tài)的概念，不僅僅是指通常所說(shuō)的建筑成本。我 認(rèn)為房地產(chǎn)成本包括風(fēng)險(xiǎn)成本、時(shí)間成本、管理成本和建筑成本。由 于建筑成本已變得很透明，建筑成本的控制已不是難題。因此，我在 這里不做分析。 風(fēng)險(xiǎn)成本 任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都有風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)不得不考慮風(fēng)險(xiǎn)。只 有在合理規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)，保證不賠錢的情況下，才可能獲得利潤(rùn)。考慮 了風(fēng)險(xiǎn)成本后的利潤(rùn)也才比較真實(shí)。只有將房屋盡快賣出去，房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)才會(huì)降到最小。當(dāng)整個(gè)項(xiàng)目賣到 13 時(shí)，失敗的可能性 就不大；當(dāng)賣到 23 時(shí)，才知道是否有利潤(rùn)；當(dāng)賣到 34 時(shí)，是現(xiàn) 金利潤(rùn)和實(shí)物利潤(rùn)的分水嶺。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)應(yīng)主要看現(xiàn)金利潤(rùn)， 而不是實(shí)物利潤(rùn)。 時(shí)間成本 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一定要注