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1、2009年策劃流程培訓(xùn)年策劃流程培訓(xùn) 前期策劃篇前期策劃篇 策劃？策劃？ 前期策劃？前期策劃？ 前期策劃的總體流程前期策劃的總體流程 可行性 研究 價(jià)格定位 開發(fā)周期 銷售周期 經(jīng)濟(jì)效益 分析 推廣方案 項(xiàng)目研究 市場定位 客戶定位 產(chǎn)品定位 地塊地塊產(chǎn)品方案產(chǎn)品方案 具 具 具 具 具 具 具 具 具 第一階段第一階段 第二階段第二階段 第三階段第三階段 第四階段第四階段 第一階段第一階段 可可 行行 性性 研研 究究 可行性研究是指在投資決策前，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技 術(shù)經(jīng)濟(jì)分析、論證的過程。 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)。 是籌集建設(shè)資金的依據(jù) 是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù) 是編制下2、階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 市場分析市場分析 市場預(yù)測市場預(yù)測 收入、成本、費(fèi)用預(yù)測收入、成本、費(fèi)用預(yù)測 財(cái)務(wù)評(píng)估財(cái)務(wù)評(píng)估 盈虧平衡分析盈虧平衡分析 敏感性分析敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 宏觀市場、區(qū)域市場 供給預(yù)測、需求預(yù)測、價(jià)格預(yù)測 銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費(fèi)、 管理費(fèi)、稅費(fèi)等 靜態(tài)指標(biāo)：成本利潤率、銷售利潤率 動(dòng)態(tài)指標(biāo)：凈現(xiàn)值、內(nèi)涵報(bào)酬率、投資周期 盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點(diǎn)，即項(xiàng)目達(dá)到 盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點(diǎn) 反應(yīng)敏感程度的指標(biāo)是敏感系數(shù)敏感系數(shù)=目標(biāo)值 的變化百分比參數(shù)值變動(dòng)的百分比 風(fēng)險(xiǎn)分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同 因素的概率分布，從而對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)做3、 出某種概率描述，對(duì)方案的風(fēng)險(xiǎn)情況做出比較準(zhǔn) 確的判斷 可行性分析的研究內(nèi)容可行性分析的研究內(nèi)容 第二階段第二階段 項(xiàng)項(xiàng) 目目 研研 究究 項(xiàng)目研究？ 市場研究？ 宏觀環(huán)境分析 競爭環(huán)境分析 項(xiàng)目價(jià)值分析 市場狀況 可能的客戶 可能的產(chǎn)品 項(xiàng)目研究的目的：項(xiàng)目研究的目的： 地塊 潛在客戶分析 1 1、宏觀環(huán)境研究、宏觀環(huán)境研究 宏觀政策及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（通脹、利率、匯率等） 重大事件及其影響（如北京2008年奧運(yùn)會(huì)、上海2010年世博會(huì)） 城市經(jīng)濟(jì)狀況（GDP、人均收入等） 城市建設(shè)（城市規(guī)劃、固定資產(chǎn)投資、拆遷計(jì)劃等） 人口及其變化狀況（總量、新增家庭數(shù)、外來常駐人口比例等） 房地產(chǎn)市場環(huán)境 結(jié)構(gòu)及其規(guī)模（一、二、三級(jí)市場） 板塊布局（熱點(diǎn)區(qū)域） 行業(yè)成熟度（產(chǎn)品豐富度、外來開發(fā)商的進(jìn)入程度） 結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì)結(jié)論：房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢(shì) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 2 2、項(xiàng)目價(jià)值分析、項(xiàng)目價(jià)值分