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1、 目 錄 前 言 . 4 1 項(xiàng)目簡介 . 4 1.1 建設(shè)地點(diǎn) . 4 1.2 項(xiàng)目現(xiàn)狀 . 4 1.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃要求. 4 1.4 項(xiàng)目建筑面積指標(biāo). 5 2 項(xiàng)目法人概況 . 5 3 編制依據(jù) . 5 4 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 . 6 4 項(xiàng)目建設(shè)有利于較好地發(fā)揮土地效益. 6 5 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) . 6 第一部分 鵲橋五星級(jí)酒店. 8 1 目前廣州五星級(jí)酒店的運(yùn)作情況. 8 2 行業(yè)人士對廣州高級(jí)酒店業(yè)的發(fā)展看法. 12 3 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求及樓層規(guī)劃. 14 3.1 定位五星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)要求. 14 3.1.1 酒店總體基本要求. 14 3.1.2 酒店接待大廳基本要求. 2、14 3.1.3 客房基本要求 . 15 3.1.4 餐飲基本要求 . 16 3.1.5 公共區(qū)域基本要求. 16 3.1.6 選擇項(xiàng)目（共 78 項(xiàng)，至少具備 35 項(xiàng)，具備項(xiàng)目越多，酒店越高檔） . 17 3.2 定位五星級(jí)酒店的規(guī)劃. 20 4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的成本運(yùn)營測算. 22 4.1 測算基礎(chǔ) . 22 4.1.1 本五星級(jí)酒店物業(yè)面積構(gòu)成：. 22 4.1.2 投資成本（以下投資成本未計(jì)算財(cái)務(wù)成本）. 22 4.1.3 酒店運(yùn)營成本 . 25 4.1.4 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店的運(yùn)營收入測算. 25 4.2 計(jì)算結(jié)果 . 26 4.2.1 客房年收入約 . 26 4.2.2 3、餐飲、會(huì)務(wù)、商場收入. 26 4.2.3 娛樂休閑收入 . 27 5 本項(xiàng)目定位五星級(jí)酒店收益測算. 29 5.1 成本合計(jì) . 29 5.2 年收益額（稅后）. 29 5.3 總成本回收共需年數(shù). 29 第二部分 5A 甲級(jí)寫字樓. 30 1 1 廣州寫字樓發(fā)展歷程. 30 1.1 寫字樓緊缺期：1993-1997 年 . 30 1.2 寫字樓消化期：1997-2000 年 . 30 1.3 寫字樓調(diào)整期：2001-2004 年 . 31 1.4 寫字樓快速增長期：2005 年至今. 31 2 廣州市區(qū)寫字樓市場分析. 32 2.1 廣州四大寫字樓區(qū)域介紹. 32 2.1.1 大環(huán)市東商務(wù)區(qū) . 32 2.2.2 天河北商務(wù)區(qū) . 32 2.1.3 珠江新城商務(wù)區(qū)（CBD） . 32 2.1.4 琶洲商務(wù)區(qū) . 33 2.2 廣州市寫字樓市場發(fā)展分析. 33 3 天河區(qū)寫字樓市場分析.