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1、萬科詳解拿地策略：不會押寶漲價預(yù)期來報價萬科詳解拿地策略：不會押寶漲價預(yù)期來報價 值此地產(chǎn)行業(yè)快速復(fù)蘇、土地市場再現(xiàn)火熱之時，萬科又重新站在了輿論的風(fēng)口浪尖。5、6 月份公司簡 報顯示，萬科新增土地 14 塊；7 月份再購入 4 塊地。在各地?zé)狒[的土地拍賣市場上，同樣不乏萬科的身影。 業(yè)內(nèi)紛紛質(zhì)疑，萬科的土地儲備策略是否在 5 月發(fā)生重大改變，當(dāng)前大舉購地是不是萬科踏空后迅速追趕， 萬科是否看淡一線城市轉(zhuǎn)而看好二線城市。帶著諸多疑問，中國證券報記者專訪了萬科（000002）董事會 秘書、首席研究員譚華杰，以揭開萬科土地儲備策略的真實思路。 中國證券報：公司 5、6 月份的簡報顯示，萬科新增土地2、 14 塊；7 月份萬科在各地繼續(xù)購地。而此前 半年萬科很少買地。業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為，萬科對土地市場的判斷在 5 月份前后發(fā)生重大改變，從看空轉(zhuǎn)為積極 看多。請您談?wù)勅f科對土地市場的真實判斷。 譚華杰：認(rèn)為 5 月之前萬科看空土地市場，是對萬科的誤解，認(rèn)為萬科對土地市場的看法 5 月后由空 轉(zhuǎn)多，更是對萬科的誤解。萬科的銷售簡報公布 5 月份新增 6 塊地，并不代表這 6 塊地是在 5 月才開始拿 的，而是 5 月份履行完相應(yīng)程序，達(dá)到信息披露要求而予以公告。其實許多前期工作已經(jīng)開展了幾個月， 尤其是在二手土地市場拿地，常常需要洽談半年之久，甚至更長時間。 中國證券報：我們注意到萬科新增的土地儲備絕3、大多數(shù)位于二三線城市，而在一線城市很少斬獲，這 是否表示萬科開始看淡一線城市地產(chǎn)市場，轉(zhuǎn)而看好二三線城市？ 譚華杰：萬科依然最看好一線城市住宅市場的長期前景和發(fā)展空間，但一線城市受到太多企業(yè)關(guān)注， 土地出讓數(shù)量又少，激烈爭奪之下地價偏高，許多“地王”都是只有短期內(nèi)房價超過歷史峰值 20%-30%才 能盈利的項目。而相對來說，二三線城市數(shù)量眾多，只要努力去尋找，總還能找到一些價格較為合理的地 塊。 萬科拿地的底線是，為計算地價承受底線而選取的預(yù)期房價基準(zhǔn)，不能逾越當(dāng)?shù)貧v史最高價位。萬科 能夠接受的土地價格一定基于曾經(jīng)存在或現(xiàn)在的房價，絕不購買只有基于房價上漲才能盈利的地塊。從這 一點看，萬科可能相對保守。我們認(rèn)為，未來的房價走勢有不確定性，短期快速上漲即使出現(xiàn)，也不可持 續(xù)。我們不會將萬科未來的經(jīng)營安全和發(fā)展前景，押注在房價迅速暴漲的預(yù)期之上。 中國證券報：王石曾經(jīng)說過，萬科不拿地王。而今有