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1、萬科策劃流程萬科策劃流程 深圳萬科-地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程(共大家分享) 深圳萬科-地產(chǎn)項(xiàng)目全程策劃流程 一、市場調(diào)研： 1， 前言-本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等； 2， 市場分析- （1）當(dāng)前市場分析（開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量） （2） 區(qū)域市場分析（銷售價(jià)格、成交情況） 3， 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢 4， 競爭個(gè)案項(xiàng)目調(diào)查與分析 5， 消費(fèi)者分析： （1）購買者地域分布； （2） 購買者動(dòng)機(jī) （3） 功能偏好（外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公 共設(shè)施、價(jià)格、付款方式） （4） 購買時(shí)機(jī)、季節(jié)性 （5） 購買反應(yīng)（價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等） （6） 購買頻度 6， 結(jié)論二2、 項(xiàng)目環(huán)境調(diào)研 1， 地塊狀況： （1）位置 （2） 面積 （3） 地形 （4） 地貌 （5） 性質(zhì) 2， 地塊本身的優(yōu)劣勢 3， 地塊周圍景觀 （前后左右，遠(yuǎn)近景，人文景觀，綜述） 4， 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況（水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安） 5， 地塊周圍的交通條件（環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通） 6， 公共配套設(shè)施（菜市場、商店、購物中心、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體娛樂場所、銀行、郵局、 酒店） 7， 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢分析（SWOT 坐標(biāo)圖、綜合分析） 三、 項(xiàng)目投資分析 1， 投資環(huán)境分析 （1）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境（銀行利息、金融政策、開 （2） 房地產(chǎn)的政策法規(guī) （3） 目3、標(biāo)城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢（價(jià)格、成本、效益）現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤 的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 2， 土地建筑功能選擇（見下圖表） 3， 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷（以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照） 4， 土地延展價(jià)值分析判斷（十種因素） 5， 成本敏感性分析 （1）容積率 （2）資金投入 （3）邊際成本利潤 6，投入產(chǎn)出分析 （1）成本與售價(jià)模擬表 （2）股東回報(bào)率 7， 同類項(xiàng)目成敗的市場因素分析 四，營銷策劃 （一） 市場調(diào)查 1 項(xiàng)目特性分析（優(yōu)劣勢判斷，在同類物業(yè)中的地位排序） 2 建筑規(guī)模與風(fēng)格 3 建筑布局和結(jié)構(gòu)（實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等） 4 裝修和設(shè)備（是豪華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊） 5 功能配置（游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、酒家、劇院等） 6 物業(yè)管理（是自己管理還是委托他人管理、收